הבניינים החדשים מזמנים אתגרי תחזוקה, הן בשל ריבוי בעלי הדירות בבניין, השימושים השונים בבניין (מגורים, מסחר, מבני ציבור) והמערכות המשוכללות הנדרשות בו (מערכות כיבוי אש, אוורור מעליות ועוד). על כן עלויות התחזוקה (ועד הבית) בבניין החדש צפויות להיות גבוהות מהמוכר לכם בתחזוקת הבניינים הישנים.

קרן תחזוקה לבעלי דירות חוזרים – המדיניות העירונית בירושלים מחייבת את היזם בתוכניות פינוי בינוי להקים קרן תחזוקה עבור בעלי הדירות למשך 10 שנים. הקרן מיועדת לתשלום דמי התחזוקה (ועד בית) עבור בעלי דירות החוזרים לגור בבניין החדש, כל עוד הם מתגוררים בו. הקרן מכסה את הפער בין תשלום ועד הבית בבניין הישן, לבין התשלום הנדרש בבניין החדש.

שימו לב – קרן התחזוקה אינה מיועדת לבעלי דירות שעתידים להשכיר את דירתם בבניין החדש שייבנה. הקרן מוקמת כתנאי לקבלת היתר הבנייה, ומופקדים אליה כספים על ידי היזם לעת קבלת טופס אכלוס וכתנאי לקבלתו. על בעלי הדירות ועורך הדין מטעמם, האחריות לוודא כי הכספים הופקדו לקרן כנדרש ובמלואם.

קרן תחזוקה ארוכת טווח – מטרתה הבטחת תחזוקת מנע, בלאי ושבר. בחלק מהפרויקטים תתאפשר הקמת קרן זו, כנגד תוספת דירות לבניין החדש, בהתאם לשיקולים כלכליים ובהסכמת היזם ובעלי הדירות.

הקרן מוקמת כתנאי לקבלת היתר הבנייה, ומופקדים אליה כספים על ידי היזם לעת קבלת טופס אכלוס וכתנאי לקבלתו. על בעלי הדירות ועורך הדין מטעמם, האחריות לוודא כי הכספים הופקדו לקרן כנדרש ובמלואם.

לאחר הכניסה לדירה החדשה בפרויקט פינוי בינוי, בעל דירה זכאי להנחה מדורגת בגין השטח שנוסף בדירת התמורה ביחס לדירתו המקורית, לתקופה של חמש שנים מיום קבלת הדירה החדשה.

התנאים להנחה:

1. בעלות על הדירה הישנה.
2. מגורים בדירה הישנה שלוש שנים ברציפות לפחות לפני ההריסה.

ההנחה ניתנת מהמועד שבו החלה גביית הארנונה על הדירה החדשה ובאופן מדורג:

לשם מימוש פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמת 100% מבעלי הדירות בבניין. עם זאת, במצב בו רוב בעלי הדירות מעוניינים לקדם הליך פינוי בינוי בבניין מגוריהם, ועל מנת למנוע מצבים שבהם מיעוט בעלי דירות מונע את מימוש הפרויקט, החוק קובע תנאים שבהם ניתן לתבוע בעל דירה המסרב לחתום על עסקה, בטענה לסירוב בלתי סביר.

ניתן להגיש תביעה כנגד בעל דירה בגין סירוב בלתי סביר ("דייר סרבן") בתנאים הבאים:

1. לפחות 66% מבעלי הדירות במתחם חתמו על חוזה סופי מול היזם (הגדרת ה-"מתחם" – כפי שהוכרז או קיבל הכרזה מקדמית).
2. לפחות 60% מבעלי הדירות בבניין חתמו על חוזה סופי מול היזם ("בניין" – כהגדרתו לפי רשם הבתים המשותפים כבית משותף).
3. בעלי הדירות שחתמו על חוזה סופי בבניין מחזיקים לפחות ב-50% מהשטחים המשותפים בבניין.
4. המתחם הוכרז על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמתחם פינוי בינוי.

מה נחשב סירוב סביר לעסקה:

• העסקה אינה כדאית כלכלית על פי קביעת שמאי פינוי בינוי.
• לא הוצעו לבעל הדירה הזכויות המגיעות לו כהגדרתן בחוק (זכויות קשישים ואנשים עם מוגבלויות).
• לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הפינוי ועד האכלוס מחדש.
• לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, ההופכות את ביצוע העסקה, באותם תנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, לבלתי אפשרי או בלתי הגיוני.
• העסקה לא עומדת בתקנות צורתה ותוכנה של עסקה, כפי שייקבעו על ידי ועדת פנים ואיכות סביבה של הכנסת. תקנות אלו טרם נכנסו לתוקף.

בעל דירה המסרב לעסקה מכל סיבה אחרת, שאינה נחשבת כסבירה, חשוף לתביעה כנגדו בגין סירוב בלתי סביר. במקרה זה בית המשפט יכול לקבוע, כי:

1. על בעל הדירה לשלם פיצויים לכל הצדדים בעסקה בגין מניעת העסקה ומניעת השבחת הנכסים של הצדדים לעסקה.

ו/או

2. בית המשפט ימנה עורך דין אשר יחתום על העסקה בשם בעל הדירה המסרב (בעל הדירה המסרב עדיין יהיה זכאי לכל התמורות המגיעות לו בהתאם לעסקה).

עבירות בנייה וסירוב לעסקה בגינן

בעל דירה, המסרב לעסקה בגלל עבירות בנייה, לא ייספר לצורך חישוב הרוב הדרוש להגשת תביעת "דייר סרבן", בתנאי כי:

1. לפחות 50% מבעלי הדירות האחרים חתמו על העסקה.
2. ישנה ראייה לעבירות הבנייה.

עבירת בנייה תהיה בנייה לא חוקית, שימוש שלא כדין ברכוש המשותף (למשל השתלטות על חצר או גג משותפים), שימוש בשטח הגובל לבניין (שטח ציבורי פתוח, או כל שטח אחר), או פיצול דירה ללא היתר.

לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית הסמכות לקבוע על בטלות עסקה בשל החתמה פוגענית במקרים הבאים:

• בעל הדירה חתם על ההסכם בשפה שאינו מובנת לו, ללא תרגום ראוי.
• ניצול מגבלה רפואית, שכלית או נפשית של בעל דירה לשם החתמתו, בידיעה שקיימת מגבלה זו או שהיה עליו לדעת.
• יצירת מצג מטעה כלפי בעל הדירה כאילו היזם הוא נציג רשות ציבורית.
• מסירת מידע מטעה לבעל הדירה, כולל מידע מטעה על מספר בעלי הדירות שכבר חתמו על עסקה, או מידע מטעה על תנאי העסקה שבעלי דירה אחרים קיבלו.

הגשת פניות לממונה נעשית באופן מקוון דרך אתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יש להקפיד להגיש את הפנייה בצורה קצרה ויעילה ולצרף את המסמכים הנדרשים התומכים בפנייה.

ניתן לפנות לממונה גם בנושאים הבאים:

• תוקף הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית – באפשרות בעל דירה לפנות לממונה לשם קבלת אישור שלפיו פקע הסכם ארגון בשל אי-עמידה בהוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות, התשע"ז-2017).
• התנהלות מנהלות עירוניות, התנהגות יזמים, התנהגות דיירים אחרים, כולל טענות להפעלת לחץ בלתי סביר על דייר כדי שייתן את הסכמתו להצטרף למיזם.
• התנהגות של מארגנים שלא בהתאם להוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות, התשע"ז-2017), כגון: מארגן שהפר את חובת ההגינות והזהירות שהוא חב לבעלי הדירות על פי החוק, ולא פעל לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, או שלא מסר את כל המידע שיש בידיו בעניין מהותי הנוגע לעסקת הפינוי בינוי או לעסקה לפי תוכנית החיזוק.

הסכם ארגון ("נון-שופ" / בלעדיות)

מסמך שבו בעלי הדירות מעניקים למארגן או ליזם את הסמכות הבלעדית לבצע בשמם בדיקות אל מול גורמי התכנון ואף לקדם תכנון מטעמם. כמו כן, ההסכם מחייב את בעלי הדירות שלא לנהל משא ומתן או שלא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף או קידום עסקת פינוי בינוי. זהו הסכם ראשוני וזמני, המוגבל בזמן, ואינו מחייב חתימה על חוזה סופי.

טרם החתימה על ההסכם יש לערוך כנס, בהתאם לכללים שנקבעו בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע”ז-2017. על ההסכם להיות כתוב ולכלול את כלל הפרטים המפורטים בחוק.

לוחות זמנים לתוקפו של הסכם ארגון:

במסגרת החוק, נקבעו לוחות זמנים ברורים לתוקפו של הסכם זה:

1. עם החתימה של האדם הראשון בבניין על ההסכם ("המועד הקובע") תוקפו הוא חצי שנה.
2. לאחר מכן אם המארגן/היזם עמד בתנאים הבאים, ההסכם יהיה תקף לשנה נוספת (כלומר 18 חודשים מהמועד הקובע)

• בבניין שבו 16 דירות מקסימום, חתמו לפחות 50% מבעלי הדירות על ההסכם.
• בבניין שבו 35-17 דירות, חתמו לפחות 40% מבעלי הדירות, או 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, על ההסכם.
• בבניין מעל 35 דירות, חתמו לפחות 35% מבעלי הדירות על ההסכם.

3. אם חתמו על ההסכם מעל ל-66% מבעלי הדירות, או שבעלי הדירות חתמו על הסכם סופי עם יזם בהתאם לאחוזים שבסעיף 2, אזי תוקפו של הסכם הארגון מתארך בחצי שנה נוספת. זאת אומרת, 24 חודשים מהמועד הקובע.
4. הארכות נוספות ניתנות רק בהתאם להתקדמות התכנון.

תוקפו המקסימלי של ההסכם הוא עד 5 שנים ממועד קליטת התוכנית, אם גם עמד בכל הדרישות למעלה.

המועד הקובע – התאריך שבו האדם הראשון בבניין חתם על ההסכם. המועד חייב להיכתב בהסכם, ולהימסר על ידי היזם/המארגן לבעלי הדירות לפי דרישה.

ההסכם חייב לכלול את פירוט שני המועדים הבאים:

• מועד חתימת בעל הדירה הספציפי על ההסכם.
• המועד הקובע – מועד חתימת בעל הדירה הראשון.

האם ניתן לבטל הסכם ארגון עבור עסקאות שנחתמו לפני חוק המארגנים?

חוק המארגנים פורסם באפריל 2017 וחל במגבלות הבאות:

• הסכמים שנחתמו לפני אפריל 2017: החוק חל והמועד הקובע נקבע לתאריך 3.4.2018, ללא קשר למועד חתימת הדייר הראשון בפועל.
• הסכמים שנחתמו מאפריל ועד יולי 2017: החוק חל והמועד הקובע נקבע לתאריך 3.1.2018, ללא קשר למועד חתימת הדייר הראשון בפועל.

חוזה סופי (הסכם מכר)

בהסכם זה, אתם מוכרים ליזם את הזכויות על הבית שלכם ונרשמת הערת אזהרה בטאבו לטובת היזם. בהסכם זה נקבעות התמורות והערבויות הבנקאיות שאותן מציע היזם לבעלי הדירות. זהו מסמך משפטי מעמיק ומחייב.

טרם החתימה על החוזה הסופי היזם נדרש על פי תקנות החוק למסור את מסמך עיקרי ההצעה לבעלי הדירות, 14 ימים לפני קיום כנס חתימה על החוזה הסופי. בכנס זה יציג היזם את הפרויקט. מידע נוסף על חובות היזם בטרם החתמה על חוזה סופי.

האם ניתן לבטל חוזה סופי?

ביטול חוזה ייעשה בכינוס אסיפה כללית, שנוכחים בה רוב בעלי הדירות המבקשים לבטלו (בין אם חתמו או לא חתמו על ההסכם).

בסעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 נקבעו מועדים שבהם בעלי דירות יכולים לבטל חוזה סופי. מועדים אלו מתארכים בשנה במתחם פינוי בינוי שבו לפחות 120 יחידות דיור במצב הקיים.

התנאים לביטול חוזה הם:

תוך שנתיים – אם ממועד חתימת הדייר הראשון היזם לא התקשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות

תוך ארבע שנים – אם ממועד חתימת הדייר הראשון היזם לא התקשר עם לפחות 60% מבעלי הדירות

תוך 4.5 שנים – אם בטווח זמן זה, התוכנית לא עמדה בתנאי סף באישור הוועדה המחוזית, בהתאם להוראות סעיף 83א1 לחוק התכנון והבנייה (הגשת התוכנית משמעה עמידה בתנאי סף)

אם רוב בעלי הדירות התכנסו והצביעו על ביטול החוזה, בהתאם לתנאים אלו, יש להודיע על כך ליזם בכתב. ייתכן שהיזם יהיה זכאי לתשלום פיצויים עבור ההשקעה שלו בתוכנית עד שלב זה, בהתאם לתקנות. 

בנוסף, במידה והיזם לא ערך כינוס של בעלי דירות או לא מסר את מסמך עיקרי ההצעה, רוב בעלי הדירות בבניין יכולים להחליט על ביטול העסקה, בתנאי שפחות מ-40% מבעלי הדירות בבניין כבר חתמו על העסקה. עוד על כך ניתן לקרוא כאן. 

האם ניתן לבטל חוזה סופי עבור עסקאות שנחתמו לפני תיקוני החקיקה השונים?

• הסכמי פינוי בינוי שנחתמו לפני ה-4.11.2021 – החוק חל והמועד הקובע הינו 18.11.2022, ללא קשר למועד חתימת הדייר הראשון בפועל.
• הסכמי פינוי בינוי שנחתמו בין ה-3.7.2021 ל-18.11.2021 – רוב בעלי דירות בבניין, גם אם לא חתמו על עסקה, רשאים לבטל עסקה בתנאי שאם תוך חמש שנים מיום חתימת הדייר הראשון היזם לא התקשר בעסקאות עם שני שלישים (66%) מבעלי הדירות בבניין.

תנאים מתלים

בנוסף, ללא קשר לחוק, בכל חוזה סופי קיימים תנאים מתלים, אשר נקבעו במסגרת המשא ומתן על החוזה, בין בעלי הדירות ולבין היזם. במידה ותנאי מתלה מתקיים, רשאים בעלי הדירות לפעול יחד עם עורך הדין המייצג אותם לביטול החוזה.

על כן, חשוב לוודא שבמסגרת החוזה הסופי ניתן מענה לכלל המקרים שבהם בעלי הדירות יהיו מוכנים לוותר על הפרויקט ולא לקדמו.