שלב איסוף המידע הינו חשוב ומהותי להתקדמותכם בתהליך. זכרו כי להכיר ולהחזיק בידע הינו דבר הכרחי עבור בעלי הדירות, שהם בעלי הקרקע עליה יקודם תהליך הפינוי בינוי. למדו היטב על התהליך וזכויותיכם בו. תוכלו לקרוא את המידע הרלוונטי אודות תהליך פינוי בינוי באתר המנהלת, או לחילופין ליצור איתנו קשר לקבלת מידע ממענה אנושי.

מספר בעלי דירות הפועלים יחד בהתנדבות, לטובת כלל בעלי הדירות לקידום פינוי בינוי. הנציגות שומרת על האינטרסים והזכויות של כלל בעלי הדירות.

כל בעל דירה שרוצה בכך.

• נציגות שבה חברים בין 5%-10% מבעלי הדירות.
• נציגות שיש בה לפחות נציג מכל בניין ועדיפות לנציג מכל כניסה.
• נציגות מגוונת, המייצגת את כלל בעלי הדירות: ייצוג לטיפוסי דירות שונים (דירות קטנות/גדולות), ייצוג לאוכלוסייה מבוגרת/למשפחות צעירות, ייצוג להשתייכות דתית ועוד.

מקיימים כנס בחירת נציגות.
אם בכנס נכחו מעל ל-51% מבעלי הדירות ואלו נתנו הסכמתם לנציגות אז הנציגות מוסמכת.
אם לא, על הנציגים להחתים מעל ל-51% מבעלי הדירות על כתב הסמכה.

מסמכים לדוגמה להליך הסמכת נציגות ראה כאן

1. להיות הקול ולייצג את כלל בעלי הדירות בתהליך.
2. לקיים הליך מסודר לבחירת עורך הדין.
3. לפעול לבחירת אנשי מקצוע נוספים: מפקח, שמאי ועוד.
4. לפרסם מכרז לבחירת יזם, בשיתוף עורך דין בעלי הדירות, לקבלת הצעות מיזמים.
5. להיות שותפים בהליך התכנון.
6. לפעול לעדכון שוטף של בעלי הדירות.
הנציגות אינה ישות משפטית ועל כן אינה מורשית לחתום עבור בעלי הדירות על הסכמים וחוזים, לרבות חתימה על ייפוי כוח לעורך הדין בשם בעלי הדירות.

שוקלים לקדם פינוי בינוי בבניין שלכם? – "מסלול נציגויות" ישדרג לכם את התהליך, יחסוך לכם זמן יקר וכל זה ללא עלות!
המנהלת להתחדשות עירונית ירושלים בשיתוף "גט-סטטוס", שמחים להציע לכם את "מסלול נציגויות" – כלי דיגיטלי פשוט ונגיש לניהול מתחמי פינוי בינוי עבור נציגויות בעיר.

מסלול נציגויות הוא כלי דיגיטלי נוח ופשוט לשימוש. בכלי מוצגים השלבים ואבני הדרך בתהליך, מסמכים וחומרי עזר לדוגמא, ובעיקר מקום אחד בו תוכלו לשמור על קשר עם בעלי הדירות ולעדכן אותם בנעשה.

לפרטים נוספים צרו איתנו קשר

חשוב לדעת!

עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד ולא את היזם. שכרו של עורך הדין ממומן מתקציב הפרויקט ומשולם על ידי היזם*, אך המשא ומתן על הסכם שכר הטרחה שלו מתבצע מול הנציגות והוא חתום בהסכם רק מולכם, בעלי הדירות. חשוב שהנציגות תבצע את הליך בחירת עורך הדין במנותק מהיזם או מהחברה המארגנת.
עורך דין לא יכול לייצג גם את היזם/חברה מארגנת וגם את בעלי הדירות.

*חשוב לוודא שנושא שכר טרחת עורך הדין מעוגן בהסכם הן עם היזם והן עם עורך הדין.

1. לייצג את האינטרסים שלכם מול החברה מארגנת / היזם.
2. לייצג את בעלי הדירות במשא ומתן על התמורות.
3. להגן עליכם מפני מצבי סיכון.
4. לעקוב אחר מימוש ההסכם בפועל.

את עורך הדין יש להעסיק בשלב מוקדם ככל הניתן ולאחר בחירת נציגות בעלי הדירות.
ההמלצה שלנו: לא לחתום על הסכם או חוזה לפני שקיימת נציגות ונבחר עורך דין המייצג אתכם.

ניסיון: בעל ניסיון מוכח במיזמים של פינוי-בינוי (ניסיון בתמ"א 38 אינו מספיק). מומלץ לבחון את הניסיון של עורך הדין במקרים חריגים, כמו ביטול עסקאות, טיפול בסרבנים ועוד.
זמינות: חשוב להבין מיהו איש הקשר שיעמוד מולכם במשרד ומידת הפניות שלו. עורך הדין ילווה אתכם לאורך שנים רבות, חשוב שיהיה זמין לכל אורכן.
ממליצים: צרו קשר ישירות עם בעלי דירות ונציגויות במתחמים אחרים. קבלו את חוות דעתם על איכות עבודתו של עורך הדין ועל הקשר שלו עם הנציגות ועם בעלי הדירות.
יחס אישי: עורך הדין ילווה אתכם לאורך זמן רב, חשוב שתרגישו בנוח איתו.

המלצתנו לפעול על פי השלבים הבאים:

1. צרו רשימה של עורכי דין רלוונטיים עבורכם. היעזרו בהמלצות.
2. קבעו קריטריונים החשובים לכם לבחירת עורך הדין וצמצמו את הרשימה. הישארו עם שלושה עד חמישה עורכי דין לבחינה.
3. צרו קשר עם עורכי הדין ובקשו מהם מידע כתוב על אודות ניסיונם המקצועי והמיזמים שהובילו/מלווים.
4. ראיינו את עורכי הדין המועמדים ונקדו אותם על פי הקריטריונים.
5. בחרו את עורך הדין שקיבל את הניקוד הגבוה ביותר.
6. ערכו כנס לבעלי הדירות להצגת התהליך שנעשה ואת עורך הדין הנבחר.
7. חתמו על ייפוי כוח לייצוג – כל בעל דירה חותם ישירות מול עורך דין הנבחר.

חשוב לעגן בחוזה ששכר הטרחה של עורך הדין ישולם על ידי היזם. עם זאת, הוא אינו חלק בהליך בחירתו ולא צד במשא ומתן על תנאי העסקתו. הנציגות, היא שמנהלת את הליך בחירת עורך הדין, את המשא ומתן על שכרו וכן את לוחות הזמנים לקבלת התשלום מהיזם.
עורך הדין מייצג רק את מי שחתם לו על ייפוי כוח לייצוג.
סיום התקשרות עם עורך הדין: חשוב להוסיף להסכם הייצוג סעיף המתייחס לאופן סיום ההתקשרות ומסדיר את תנאי התשלום לעורך דין, במקרה שיש רצון לסיום ההתקשרות עמו.

1. 25% כאשר 80% מבעלי הדירות חתמו על הסכם סופי מול היזם.
2. 20% כאשר נחתם הסכם ליווי בנקאי או הנפקת ערבויות לביצוע.
3. 25% בתום הליך מסירת החזקה של כל הדירות הקיימות לידי היזם.
4. 20% במועד מסירת החזקה בדירה החדשה ל-100% מהדיירים.
5. 10% בתום תקופת הבדק ולאחר רישום צו הבית המשותף – המאוחר ביניהם.
* יש להוסיף מע"מ לכל תשלום.

לצפייה במסמכים לדוגמה להליך בחירת עו"ד בעלי דירות, לחצו כאן

מיהו המפקח על הבנייה?
מפקח על הבנייה הוא איש מקצוע, בעל הכשרה של תואר ראשון באדריכלות או תואר ראשון בהנדסת בניין או בעל תעודת הנדסאי בניין. חשוב שהמפקח יהיה בעל ניסיון בפרויקטים של פינוי בינוי.

תפקידו של המפקח על הבנייה בתהליך פינוי בינוי הוא ללוות את בעלי הדירות עוד בשלב המשא ומתן על החוזה הסופי עם היזם ובהמשך לאורך הליך התכנון, הרישוי, הבנייה ועד סוף שנת הבדק הראשונה במגורים בבניין החדש. מומלץ לשלב את המפקח מתחילתו של התהליך, מיד לאחר בחירת עורך הדין, כחלק מההיערכות להוצאת מכרז יזמים. חשוב שגם המפקח יהיה חלק מבחירת היזם ומגיבוש המכרז (ראו פירוט בהמשך).

תפקיד המפקח אינו מעוגן בחוק וגם לא סמכויותיו. הוא שואב את סמכותו מהחוזה עם היזם. אמנם, היזם אינו מחויב להעמיד לרשות בעלי הדירות מפקח על הבנייה, אך כיום זוהי דרישה מקובלת. ההסכם עם המפקח על הבנייה צריך להיות מוטמע במכרז יזמים ומעוגן בחוזה עם היזם.

כחלק משלב ההתארגנות של פרויקט פינוי בינוי, בעלי הדירות זכאים לבחור בעלי מקצוע שונים אשר ילוו אותם לאורך התהליך. בין בעלי המקצוע, מלבד עו"ד בעלי הדירות, נמנים: יועץ בנייה ירוקה, יועץ חברתי, יועץ תחזוקה ועוד. אלו יסייעו לבעלי הדירות במימוש זכויותיהם ובתכנון הפרויקט כך שיתאים לצרכיהם. יחד עם עורך הדין שבחרתם תוכלו להחליט אילו אנשי מקצוע למנות ובאיזה שלב בפרויקט. שכרם של אנשי המקצוע ישולם על ידי היזם ויש לעגן את העסקתם בחוזה מולו.

הכירו את אנשי המקצוע שיכולים לסייע לכם בקידום הפרויקט:

יועץ חברתי: תפקידו לסייע לכם בליווי החברתי לאורך כל התהליך.
תיאום בין בעלי דירות בבניין, לטובת קידום תוכנית פינוי בינוי, הוא עניין מורכב, שפעמים רבות מייצר לחצים ואתגרים רבים. תפקידו של היועץ החברתי הינו לשקף ליזם באופן שוטף את הצרכים והמענים הנדרשים לכם, לצורך קידום מיטבי של המתחם. להמליץ על דרכים איכותיות להפיג חששות, להנגיש את המידע בצורה אפקטיבית ולהפחית את אי הוודאות הכרוכה בתהליך.

מלבד זאת, היועץ החברתי אחראי גם על כתיבת התסקירים החברתיים הנדרשים לקידום התוכנית במוסדות התכנון (בעירייה ובמחוז). תסקירים אלו מבוססים, בין היתר, על סקר מעמיק הנערך לאפיון אוכלוסיית המתחם ולהבנת צרכיה.

שמאי: תפקידו לסייע במיצוי הזכויות הקנייניות שלכם.
השמאי אחראי על מנגנון בחירת דירות התמורה, מנגנון התשלום של דמי השכירות, חישוב התמורות לבעלי הדירות ועוד. השמאי יכול לסייע במשא ומתן שבעלי הדירות מקיימים עם היזם על התמורות שיקבלו, בהתאם לחוות דעתו המקצועית. לדוגמה: תוספת מ"ר, קומת דירת התמורה, מספר כיווני אוויר ועוד. מומלץ לשלב שמאי מטעם בעלי הדירות כבר בשלבים הראשונים, לאחר בחירת העו"ד וטרם כניסת היזם.

אדריכל: תפקידו לסייע בתהליך התכנון של הפרויקט החדש.
אדריכל מטעמכם אינו האדריכל של היזם אלא אדריכל נוסף המייצג אתכם ואת הצרכים שלכם. אדריכל זה יכול להשפיע על אופי הבניה של המתחם החדש, למשל מספר בניינים שיבנו במתחם וגובהם, תכנון הדירות ושילוב השימושים השונים – מגורים, שטחים פתוחים, מבני ציבור, תעסוקה ומסחר.

יועץ תחזוקה ויועץ בנייה ירוקה: תפקידם לדאוג כי תכנון המתחם יהיה מוטה תחזוקה, ירוק וחסכוני.
הבניינים החדשים מזמנים אתגרי תחזוקה, הן בשל ריבוי בעלי הדירות בבניין, והן בשל השימושים השונים שנעשים בו (מגורים, מבני ציבור, מסחר). נוסף לאלו, הבניין מצויד במערכות משוכללות כמו מערכות כיבוי אש, מיזוג, משאבות מים ואוורור מעליות שתחזוקתן יקרה ומורכבת.

שילוב יועץ תחזוקה ויועץ בניה ירוקה יסייע לכם לוודא כי הפרויקט החדש נבנה בסטנדרט בניה גבוה ואיכותי. בנוסף, יסייעו לוודא כי התכנון הינו "מוטה תחזוקה", כלומר מתקני הבניין יתוכננו מלכתחילה כך שיאפשרו תחזוקה המוזילה עלויות ונוחה לתפעול. כל אלו יכולים לחסוך לכם מאות אלפי שקלים במהלך השנים.

מעוניינים לשמוע מידע נוסף על בנייה ירוקה בהתחדשות עירונית? לחצו כאן

אנשי מקצוע נוספים: יתכן ויהיה צורך בשילוב אנשי מקצוע נוספים, כמו יועץ שימור, אדריכל נוף, מעצב פנים, יועץ מיסוי, יועץ ביטוח ועוד. התייעצו עם עורך הדין שבחרתם והחליטו אילו אנשי מקצוע נוספים מתאימים לפרויקט שלכם ובאיזה שלב יש למנותם.

הנציגות ועורך הדין מגבשים רשימה מצומצמת של חברות יזמיות על בסיס קריטריונים שנקבעו על ידם. כדאי לקבל המלצות מנציגים במיזמים אחרים ולבחון מתחמים נוספים המקודמים על ידי אותו היזם.

חשוב שנציגות הדיירים תערוך בדיקה עצמאית של חברות יזמיות, אשר ברצונה לשלב במכרז, ולא תתבסס רק על המלצות עורך הדין.

מה עושים אם היזם הגיע אלינו?

במידה ויזם פועל כבר במתחם, חשוב לוודא כי משלימים את השלבים הראשונים בתהליך, בטרם חותמים על החוזה הסופי.

לעיתים יזם או חברה מארגנת  יחתימו אתכם על הסכם ארגון ("נון שופ" / בלעדיות).

ניתן לקרוא עוד על כך בשלב הבא.

יחד עם עורך הדין, הנציגות מכינה מכרז לבחירת יזם, שבו היא מפרטת את כלל הדרישות מהיזם – התמורות, הערבויות והביטחונות, התנאים המסחריים (שכירות בזמן הפינוי, רווחיות עודפת), מעורבות בעלי הדירות בתכנון, אנשי המקצוע שהיזם מספק לטובת בעלי הדירות ועוד.
שלב זה הוא קריטי. היעזרו בעורך דין המתמחה בנושא, שעליו אתם סומכים, כדי שייצג אתכם ואת הצרכים של כלל בעלי הדירות!

ניסוח הקריטריונים ייעשה יחד עם עורך הדין בעלי הדירות. לצפייה במסמכים לדוגמה להליך בחירת יזם, לחצו כאן

החברות היזמיות מגישות את הצעותיהן, על בסיס המכרז שפורסם. הנציגות, יחד עם עורך הדין, בוחנת את ההצעות ומדרגת אותן.

בבחינת הצעות היזמים, יש לבחון בקפידה את הקריטריונים השונים, כגון ניסיון, התמורות שהיזם מציע, אנשי המקצוע שהיזם מעמיד לרשותכם ועוד.

קיום כנס של בעלי הדירות, בנוכחות עורך הדין, להצגת ההצעות המובילות ולהצבעה על ההצעה המועדפת. ניתן להזמין נציגים של החברות היזמיות שיציגו את הצעותיהם. חשוב לבצע את תהליך בחירת החברה היזמית באופן מסודר ושקוף, ולשלוח פרוטוקול מהכנס לכלל בעלי הדירות.

לאחר בחירת החברה היזמית, הנציגות ועורך הדין מתחילים במשא ומתן על ניסוח החוזה הסופי, על בסיס המכרז. חשוב מאוד כי ההליך לניסוח החוזה הסופי יהיה מעמיק ובליווי עורך הדין, על מנת שיגובש נוסח חוזה מיטבי עבור בעלי הדירות.

בכנס זה יציג היזם את עצמו, את היוזמה ואת עיקרי הצעתו. לאחר מכן, היזם ישלח את מסמך “עיקרי ההצעה” ואת נוסח החוזה הסופי לכלל בעלי הדירות, שבועיים לפחות לפני מועד קיום כנס ההחתמה. שימו לב לתקנות כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי ההצעה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית*. חשוב להכיר את הכללים ולוודא שתהליך ההחתמה נעשה על פי החוק והתקנות.

*לתקנות כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה, לחצו כאן

1. אתם מכירים את הזכויות שלכם.
2. יש נציגות מוסמכת המקובלת על בעלי הדירות.
3. נבחר עורך דין ויש לו ייפוי כוח לייצוג.
4. התקיים כנס לפני שהתחילו להחתים אתכם ונכחו בו לפחות 40% מבעלי הדירות (או שני כנסים עם נוכחות של 30% לפחות בשניהם יחד), על פי דרישות החוק*.
5. הבנתם על מה אתם חותמים ושאלתם את כל השאלות.
6. קראתם את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), תשפ"ב- 2022.
7. בדקתם את האיתנות הפיננסית של החברה היזמית.

כאשר מדובר בחברה ציבורית – הנתונים גלויים ושקופים.
כאשר מדובר בחברה פרטית – מבקשים מהיזם דוח דירוג אשראי (בי.די.איי), דוח של רואה חשבון והמלצה מהבנק.

הסכם ארגון ("נון שופ" / בלעדיות)
הסכם ראשוני וזמני במסגרתו בעלי הדירות מעניקים לחברה מארגנת או ליזם את הסמכות הבלעדית לבצע בשמם בדיקות אל מול גורמי התכנון ואף לקדם תכנון מטעמם במתחם. כמו כן, ההסכם מחייב את בעלי הדירות שלא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף או קידום עסקת פינוי בינוי עם יזם או חברה מארגנת אחרת. טרם החתימה על ההסכם יש לערוך כנס בהתאם לכללים שנקבעו בחוק.* זהו הסכם המוגבל בזמן ואינו מחייב חתימה על חוזה סופי.

*קראו את חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017

חוזה סופי (הסכם מכר)

מסמך משפטי מעמיק ומחייב בו נקבעות התמורות והערבויות הבנקאיות שמציע לכם היזם. בחוזה זה אתם מוכרים ליזם את הזכויות על הבית שלכם ונרשמת הערת אזהרה בטאבו לטובת היזם.

תוקפם של הסכמים אלו (הסכם ארגון וחוזה סופי) והתנאים לביטולם ניתן לקרוא כאן

על פי תקנות פינוי-בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) – מסמך כינוס

טרם החתמה על חוזה סופי היזם מחויב לפעולות הבאות:

1. לפרסם הודעה על הכינוס לפחות 10 ימים לפני המועד. ההודעה תימסר לבעלי הדירות בשתיים מתוך האפשרויות הבאות לפחות: תיבת דואר / פתח הדירה / אמצעי אלקטרוני (אם קיימות מספר כניסות לכל בניין – יש לפרסם בכל כניסה).

2. לקיים כנס בו השתתפו לפחות 40% מבעלי הדירות מכל בית משותף (לרוב מדובר מכל בניין). במידה והיזם לא הצליח להגיע לאחוז נוכחות זה, הוא יידרש לקיים כנס נוסף שבו עליו יהיה להוכיח כי השתתפו לפחות 30% מבעלי הדירות בשני הכנסים יחדיו.

3. לתרגם את ההזמנה לכנס ולדאוג לנוכחות מתורגמן במהלך הכנס בכל מתחם בו ידוע על מספר רב של בעלי דירות דוברי שפה אחרת (רוסית, אמהרית, ערבית).

4. לשלוח את מסמך עיקרי ההצעה לכלל בעלי הדירות 14 ימים לפחות טרם מועד החתימה.

פרסום הפרוטוקול

יש להפיץ פרוטוקול לכלל בעלי הדירות (לא רק למי שנכחו בכנס) עד 14 ימים ממועד הכנס.
הפרוטוקול צריך לכלול את פירוט שמות המשתתפים בכנס ומספר הדירות שייצגו בהתייחס לכל בניין, את המידע שנמסר בכנס ואת פרטי היזם.
תרגום הפרוטוקול ייעשה על פי בקשה של 15% מבעלי הדירות או שלושה מבעלי דירות לפחות.

על פי החוק, היזם מחויב לשלוח לכלל בעלי הדירות מסמך ובו עיקרי ההצעה שבועיים לפחות לפני החתימה על החוזה הסופי.

מהו מסמך עיקרי הצעה?

החוזה הסופי שעליו אתם נדרשים לחתום מכיל סעיפים רבים ולרוב מנוסח בשפה משפטית מורכבת. על כן, התקנות מחייבות את היזמים להכין עבורכם, בעלי הדירות, גם תקציר של ההסכם עם סעיפים חשובים המפורטים בהמשך.

תכולת מסמך עיקרי הצעה

*במסגרת מדיניות הפטור מהיטלי השבחה במתחמי פינוי בינוי בירושלים, היזם מחויב להקים קרן תחזוקה עבור בעלי הדירות שיחזרו להתגורר בבניין החדש, למשך 10 שנים.
תרגום של מסמך עיקרי הצעה ייעשה על פי דרישה של 15% מבעלי הדירות או שלושה בעלי דירות לפחות.

יזם ייחשב כמי שעמד בחובת כינוס בעלי הדירות רק אם קיים את הדרישות האלה:
1. פורסמה הודעה על הכינוס כנדרש עשרה ימים מראש.
2. בכינוס נכחו בעלי דירות בשיעור ההשתתפות הנדרש.
3. היזם פירט במהלך הכינוס את סוג העסקה, את ניסיונו, אילו בתים צפויים להיכלל במיזם ומהם הגורמים הפועלים מטעמו.
4. היזם כלל בכינוס מתורגמן ככל שנדרש.
5. היזם מסר לבעלי הדירות את פרוטוקול הכינוס כנדרש.
6. מסירת מסמך עיקרי ההצעה, הכולל את כלל הפרטים הנדרשים, במועד הנדרש ובאופן הנדרש.

רוב בעלי הדירות רשאים לבטל את ההתקשרות עמו (אם לא התקשר עד אותה עת עם 40% מבעלי הדירות).

פרוטוקול כנס, מסמך עיקרי הצעה, העתק מהחוזה והודעה על מועד חתימת החוזה הסופי הראשון בבית המשותף.

על פי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017
לעיתים חברה מארגנת או חברה יזמית תבחר להחתים את בעלי דירות בתחילת התהליך על הסכם ארגון, לפני החתמה על חוזה סופי. גם לתהליך ההחתמה על הסכם הארגון ישנם כללים וחוקים, שכדאי להכירם.

1. ליידע את בעלי הדירות על קיום הכנס 7 ימים לפחות לפני מועד הכנס. עליהם לפרסם את ההזמנה לכנס בכניסות הבניינים (ולא רק באמצעים דיגיטליים).
2. לקיים כנס בו השתתפו לפחות 40% מבעלי הדירות. במידה והיזם לא הצליח להגיע לאחוז נוכחות זה, הוא יידרש לקיים כנס נוסף שבו עליו יהיה להוכיח כי השתתפו לפחות 30% מבעלי הדירות בכנס הראשון ו-20% מבעלי הדירות בכנס השני.

1. הצגת עיקרי הסכם הארגון.
2. גילוי נאות: החברה המארגנת / היזם נדרשים ליידע את בעלי הדירות האם יש להם או לקרוב משפחתם אינטרס אישי ביוזמה. בנוסף, החברה המארגנת נדרשת ליידע את בעלי הדירות האם היא פועלת מטעם יזם.
3. ליידע את המשתתפים על המנהלת להתחדשות עירונית ודרכי ההתקשרות איתה.
4. ליידע את המשתתפים על אפשרות לתרגום ההסכם והפרוטוקול.
5. ליידע לגבי שכר טרחתה של החברה מארגנת (אם ידוע לו במועד הכנס).

1. לשלוח את פרוטוקול הכנס לכלל בעלי הדירות (לא רק למי שנכח בכנס), כשבועיים לאחר הכנס.
2. לתרגם את הפרוטוקול ו/או ההסכם אם יש דרישה של 20% מבעלי הדירות לכך.

לפי החוק, על החברה מארגנת להעביר לבעל דירה המבקש בכך את אחוזי החתימות תוך שבעה ימים ממועד הבקשה. אין חובה למסור את שמות החותמים, אלא רק אחוזי החתימות וכן את התפלגות החתימות בכל בניין שבמתחם.

בחודש אוגוסט 2024 הוציאה הרשות הממשלתית את המלצותיה בעניין שכר החברה המארגנת ואת ההתנהלות בעלי הדירות מול החברה המארגנת.

על פי נוהל העבודה העירוני בירושלים, החברה המארגנת / היזם צריכים לשלוח למנהלת את ההזמנה, הפרוטוקול ורשימת הנוכחים החתומה של משתתפי הכנס.

ישנם סעיפים שחשוב להכניס לחוזה הסופי הנחתם עם היזם להבטחת איכות מגורים טובה, בטוחה ומשתלמת יותר בבית החדש:

1. תכנון מוטה תחזוקה: מוודאים שילוב יועץ תחזוקה משלבי התכנון הראשונים, לטובת תכנון יעיל יותר של הבניין וחסכון משמעותי בעתיד.
2. קרן תחזוקה לבעלי דירות חוזרים: מוודאים שהיזם מעמיד את מלוא כספי הקרן לכיסוי עלויות התחזוקה השוטפת לבעלי הדירות החוזרים להתגורר בבניין החדש למשך 10 שנים.
3. קרן תחזוקה ארוכת טווח: התייעצו לגבי אפשרות לקבלת קרן תחזוקה לטווח ארוך, כך שגם 10 שנים אחרי שעברתם לבניין החדש, יעמוד לרשותכם הכסף לתחזק מערכות הבניין.
4. מנגנון שכירות לדירה החלופית: מוודאים קבלת שכר דירה הולם מהיזם, בהתאם למחירי השוק באזורכם (כולל מנגנון לכיסוי עליית המחיר), לאורך תקופת המגורים בדירה החלופית.
5. סיוע במעבר לדירה החלופית: מוודאים קבלת סיוע למי שזקוק לו (בדגש על קשישים ואנשים עם מוגבלויות), לרבות: מימון שירותי אריזה, הובלה, פריקה והרכבה, מימון מתווך למציאת דירה חלופית וסיוע בהעברת החשבונות (חשמל, מים, ארנונה ועוד).
6. חברת ניהול לבניין החדש: מוודאים כי בעלי הדירות יהיו שותפים לבחירת חברת ניהול הבניין החדש ומוודאים שהיא תתחיל לפעול מיד עם האכלוס.
7. תנאים מתלים: בכל חוזה סופי קיימים תנאים מתלים, אשר נקבעו במסגרת המשא ומתן על החוזה. במידה ותנאי מתלה לא מתקיים, רשאים בעלי הדירות לפעול יחד עם עו"ד לביטול החוזה. על כן חשוב לוודא שבחוזה הסופי ניתן מענה לכלל המקרים בהם בעלי הדירות יהיו מוכנים לוותר על הפרויקט ולא לקדמו.
8. ליווי פיננסי וערבויות: קשיים כלכליים של חברות יזמיות מעוררים לא פעם חששות בקרב בעלי הדירות. לכן חשוב לעגן בחוזה הסופי ליווי בנקאי ומתן ערבויות, שמטרתן לתת מענה לחששות אלו.
   להלן חלק מהערבויות הניתנות במסגרת הליווי הבנקאי:
   • ערבות חוק מכר: ערבות בנקאית בשווי דירת התמורה החדשה. הבנק יפעל למינוי יזם אחר, במקרה בו היזם הנוכחי פשט רגל.
   • ערבות שכירות אוטונומית: ערבות לפיה הבנק מתחייב לשלם את דמי הערבות בשל פיגור בתשלום דמי השכירות.
   • ערבות בדק: ערבות המבטיחה כיסוי במקרה של ליקויי בנייה המתגלים לאורך תקופת הבדק (שנה אחרי האכלוס).
   • ערבות רישום: ערבות לרישום הבית משותף בסיום הפרויקט על ידי היזם.
   • ערבות להבטחת הוצאות משפטיות: ערבות במימון תהליכים משפטיים ותביעות במצב בו נדרש לממש את ערבות חוק המכר.
9. בנייה לפי תקן ”בנייה ירוקה“: מוודאים שהקמת הבניין תתבצע בהתאם לתקן בנייה ירוקה ברמה של 3 כוכבים לפחות. זה חוסך כסף, מעלה את ערך הדירה ומשפר את איכות החיים. בנוסף, מקפידים שכל דירה תיבנה בהתאם לדירוג אנרגטי B ומעלה, לטובת חיסכון של עד 30% מעלויות החשמל החודשיות לדירה.

מה זאת בנייה ירוקה?

הבנייה הירוקה נועדה להפחית את צריכת המשאבים של הדירה, לחסוך בעלויות התפעול והתחזוקה לדיירים ולהפוך את הדירה לבריאה ולנעימה יותר.
בניינים ירוקים מתוכננים בהתחשב בתנאי האקלים והסביבה, מיושמת בהם אדריכלות המתחשבת בצורכי המשתמשים ומוודאת את רווחתם, ומוטמעים בהם ידע וטכנולוגיות חדשות. בניין ירוק הוא בניין העומד בדרישות התקן הישראלי לבנייה ירוקה או בתקן בינלאומי מקביל אחר.
לדירה הבנויה לפי תקן בנייה ירוקה יתרונות רבים, בהם דירה איכותית ובריאה יותר, חיסכון של עד מאות שקלים בעלויות התחזוקה ובתשלומי ועד הבית וכן חיסכון של 30%-10% בעלויות החשמל והמים בכל חודש. קראו על כך בהרחבה בהמשך הפרק.

עלויות בנייה ירוקה ליזם

מסמך של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה בדק את העלות התוספתית* ליזם במעבר מכוכב אחד לשניים או שלושה כוכבים ומצא כי:
תוספת של 5,800 ש"ח ליח"ד – מכוכב אחד לשני כוכבים.
תוספת של 3,150 ש"ח ליח"ד – משני כוכבים לשלושה כוכבים.
סה”כ תוספת של 8,950 ש"ח ליח"ד למעבר מכוכב 1 לשלושה כוכבים.
או באחוזים מסך עלות הדירה:
0.8% תוספת עלויות לבנייה ירוקה מכוכב אחד לשני כוכבים.
0.5% תוספת עלויות לבנייה ירוקה משני כוכבים לשלושה כוכבים.
1.3% תוספת עלויות לבנייה ירוקה מכוכב אחד לשלושה כוכבים.
*בהשוואה לעלויות בנייה גנריות בסך 700 אלף ש"ח ליח"ד.

מה כדאי לדרוש מהיזם בחוזה של התחדשות עירונית?

1. בנייה ירוקה לפי תקן 3 כוכבים לפחות.
2. דירוג אנרגטי B ומעלה לדירה.
3. שילוב של יועץ תחזוקה ויועץ בנייה ירוקה כבר מראשית התכנון לשם תכנון נכון, ירוק וחסכוני של הדירה, הבניין והמתחם כולו!
4. התקן הישראלי לבנייה ירוקה מעניק ניקוד ("כוכבים") עבור עמידה בדרישות המפורטות בקריטריונים הבאים: אנרגיה, קרקע, מים, חומרים, בריאות ורווחה, פסולת, תחבורה, ניהול אתר בנייה וחדשנות. דירוג הכוכבים הוא דירוג של המשרד לאיכות הסביבה, שבוחן את איכות הבנייה הירוקה של המבנה.
כבר היום, מדינת ישראל הבינה את חומרת מצב משק האנרגיה והכניסה את התקן לבנייה ירוקה כחוק ברמת הסמכה לכוכב 1, שווה ערך ל-55 נקודות.כל תוספת של ניקוד שתדרשו מהיזם תעלה את רמת ההסמכה ל-2, 3, 4 ו-5 כוכבים, תשפר את ביצועי הדירה שלכם ואת איכות החיים בדירה ובבניין ותחסוך לכם כסף.

איך תדעו שהיזם באמת בנה לפי התקן?

כדי להסדיר את נושא הבנייה הירוקה גובשו בעולם מספר תקנים, המאפשרים למבנים לקבל הסמכה רשמית ומבוקרת כבניין ירוק.
בישראל, מכון התקנים, בשיתוף המשרד להגנת הסביבה, פרסם את תקן 5281, התקן הישראלי לבנייה ירוקה. כל מבנה המעוניין לקבל הכרה רשמית כבניין ירוק נדרש לעבור תהליך לקבלת תעודה על ידי גוף מקצועי אובייקטיבי ומאושר, כגון מכון התקנים הישראלי, מכון IQC ומעבדות – מכון התעודה לבנייה ירוקה.
אתם זכאים לדרוש מהיזם להראות לכם תעודות ממעבדות רשמיות לכך שהוא אכן עמד בתקן וקיבל הסמכה לפי מספר הכוכבים שקבעתם אתו בתחילת ההתקשרות בנושא.

יתרונותיה של בנייה ירוקה

דירה ירוקה – הבטחה של איכות

דירה ירוקה משמעותה דירה איכותית וטובה יותר. עמידה בתקן לבנייה ירוקה מבטיחה לכם שהבניין עבר הערכה מקיפה על ידי גורם מקצועי, בלתי תלוי, בשתי נקודות זמן שונות – שלב התכנון ושלב הביצוע. הערכה זו כוללת בדיקה של עמידה בתקנים שעוסקים במגוון נושאים.
בין התקנים שנבדקים: בידוד המעטפת מפני חום/קור, בידוד אקוסטי, יעילות אנרגטית של הבניין, תאורה טבעית, בחינת שיעורי אוויר צח, הגבלת ערכי קרינה אלקטרומגנטית, הגבלת קרינה רדיואקטיבית מחומרי הבנייה ועוד.

דירה ירוקה – חיסכון כלכלי

חיסכון בחשמל ובמים: לנוכח העלויות הגדלות והולכות של החשמל והמים בישראל, גובר הצורך בהתייעלות ובחיסכון. דירה ירוקה מקטינה את צריכת החשמל והמים במידה ניכרת ובעקבות זאת פוחתות עלויות התפעול של הבית.
חיסכון בעלויות התחזוקה של הבניין: בניין ירוק בנוי מחומרים איכותיים יותר ועם מערכות עמידות יותר, דבר המפחית משמעותית את עלויות התחזוקה של הבניין כולו. הדבר מתבטא גם בעלויות השוטפות בדמי ועד הבית החודשיים וגם בחיסכון משמעותי בתיקונים של המערכות השונות במבנה בטווח הארוך.
השקעה חכמה: דירה ירוקה היא השקעה לטווח ארוך. מבנים ירוקים נמכרים מהר יותר, ולרוב מחירם בשוק גבוה יותר, ממבנים בעלי נתונים דומים שאינם ירוקים.

דירה ירוקה – יתרונות בריאותיים

צמצום פליטת רעלים מחומרי הבנייה: אחד הגורמים החשובים שמשפיעים על בריאותם של דיירי הבית הוא רמת הפליטה של רעלים שמקורם בחומרי בנייה, בצבע, בדבקים, בחומרי איטום וכדומה, והצטברותם בחללים פנימיים של הדירה. הבנייה הירוקה מצמצמת את השימוש בחומרי בנייה שפולטים רעלים או קרינה מסוכנת.
אור טבעי: בתכנון הבניין ניתן דגש לשימוש באור טבעי להארת חלל המבנה. אור טבעי ידוע כבעל השפעות חיוביות על בריאותנו הפיזית והנפשית. ניצול האור הטבעי חוסך גם בעלויות הכרוכות בשימוש בתאורה מלאכותית. בהיבט האוורור הטבעי – מבנה ירוק מאפשר אוורור איכותי ותחלופת אוויר גבוהה, הגורמת לתחושה נעימה, מסלקת אוויר רווי בפחמן דו-חמצני ומצמצמת את הצורך בקירור מכני בקיץ.
בידוד אקוסטי: בידוד הדירה מפני מפגעי רעש חיצוניים או כאלה שמקורם בדירות סמוכות משפר את תחושת הנוחות של הדיירים ואת איכות החיים.

להאזנה להרצאה על בנייה ירוקה בהתחדשות עירונית, לחצו כאן

לצורך קידום יוזמת פינוי בינוי בירושלים, היזם נדרש להציג את הצעתו למתחם ולהעלותה לדיון בפורום התחדשות עירונית. פורום זה הינו פורום מקצועי של עיריית ירושלים ולשכת התכנון המחוזית, בשיתוף המנהלת להתחדשות עירונית.

הפורום מבצע בדיקה ראשונית של הפרויקט ובוחן אותו על בסיס 3 תחומים:

תכנון ראשוני מוצע (בדגש על גבולות המתחם – "הקו הכחול"), היבט כלכלי-שמאי והמצב החברתי במתחם. בשלב זה היזם לא נדרש להציג חתימות על הסכם / חוזה.

כחלק מהבחינה החברתית היזם נדרש להגיש דו"ח חברתי, שבו הוא ממפה את אוכלוסיית המתחם ואת צרכיה, לצד הצגת העבודה החברתית שנעשתה עד אותו שלב במתחם (הסמכת נציגות, בחירת עורך דין ומפקח, תהליך בחירת היזם, ועוד).

לאחר הדיון, היזם מקבל מהפורום מכתב תשובה והנחיות חברתיות להמשך התהליך.

לצפייה במתחמי פינוי בינוי המקודמים בירושלים לאחר הדיון בפורום התחדשות עירונית ועד לשלב האכלוס ניתן להיכנס למערכת ה- GIS העירונית, כאן

היזם מגיש את התוכנית המוצעת לעירייה ולוועדה המחוזית. התוכנית עוברת את בדיקת המחלקות השונות בעירייה, הנותנות את חוות דעתן. בשלב זה התוכנית מקבלת מספר תב"ע, המאפשר מעקב אחר התקדמות התוכנית בשלבים הבאים.

על מנת לפתוח תיק תב"ע נדרש היזם להציג 60% חתימות (על חוזה סופי או הסכם ארגון) של בעלי הדירות במתחם ו- 50% מכל בניין ( "בניין" לפי רשם הבתים המשותפים ברשם המקרקעין). בדיקת החתימות נעשית ע"י הוועדה המחוזית.

למעקב אחר תוכנית, ניתן להיכנס לאתר מינהל התכנון

מהנדס העיר בוחן את התוכנית המוצעת בהתאם למדיניות העירונית. באפשרותו להעניק את הסכמתו להכרזה מקדמית על המתחם כתוכנית "פינוי בינוי". לאחר קבלת ההסכמה, ההכרזה המקדמית ניתנת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

בחינה מעמיקה של כלל הגורמים הרלוונטיים, כי התוכנית עומדת בדרישות החוק והמדיניות העירונית. בשלב זה נבחנות חוות הדעת השונות בעניין תכנון, תשתיות, תנועה, איכות סביבה, מבני ציבור, עבודה חברתית ועוד. לדרישות העמידה בתנאי הסף ראו המידע המלא באתר מינהל התכנון.

לנוהל תנאי סף, לחץ כאן.

לנספח 1 – נוהל תנאי סף,  לחץ כאן.

לנספח 2 -הליך קליטה ותנאי סף  לחץ כאן

בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה משתתפים חברי מועצת העיר, שדנים בתוכנית ובחוות הדעת שניתנו בשלב הקודם. בסמכות הוועדה להעיר ולדרוש לערוך שינויים בתוכנית.

הוועדה המקומית מגישה את המלצותיה לוועדה המחוזית.

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז ירושלים היא הגורם המוסמך להפקדת התוכנית ובהמשך להענקת תוקף לתוכנית (אישור התב"ע). הוועדה דנה בתכנון, כולל התייחסות להמלצות הוועדה המקומית וכן לשיקולים מקצועיים אחרים. ייתכן שהוועדה תדרוש לערוך שינויים בתוכנית ולהגישה מחדש לדיון טרם הפקדתה. בתום הדיונים, בסמכות הוועדה להחליט על אישור התוכנית להפקדה.

בסמכות הוועדה המחוזית להחליט לקבל את התוכנית ולהפקידה להתנגדויות הציבור.

בעת הפקדת התוכנית, הוועדה המחוזית נדרשת לפרסם את פרטיה לעיון הציבור (בעיתונות, במשרדי הוועדה המחוזית והמקומית וכן בשילוט שיתלה באזור בו מקודם הפרויקט).

ניתן להגיש התנגדות לתוכנית תוך 60 ימים ממועד פרסום ההודעה על הפקדת התוכנית. כל אדם הרואה עצמו נפגע מהתוכנית זכאי להגיש התנגדות . התנגדות יכולה להיות בעניין התוכנית בכללותה או על חלק ממנה. ניתן להגיש את ההתנגדות כאדם בודד, מספר אנשים יחד, ארגון, עמותה או חברה. העירייה עצמה יכולה אף היא להגיש התנגדות לתוכנית.

במידה והוגשו התנגדויות לתוכנית, הוועדה המחוזית תתכנס לדון בהן. בסמכות הוועדה לקבל או לדחות את ההתנגדויות או את חלקן. בהתאם להחלטתה הוועדה יכולה לדרוש לערוך שינויים בתכנון.

לאחר  עדכון השינויים שנדרשו בתכנון, תקבע הוועדה האם להעניק תוקף לתוכנית (לאשר את התב"ע).

במידה ונעשו שינויים מהותיים בתכנון, ייתכן שהתוכנית תידרש לעבור שוב את שלב הדיונים בוועדות ולהגישה להפקדה בשנית.

הוועדה המחוזית מעניקה תוקף לתוכנית, כלומר מאשרת את התב"ע. משלב זה, תוכניות ישנות שהיו תקפות על אותו אזור יפקעו. לתוכנית המאושרת מעמד כשל חוק ועל ועדות התכנון לפעול רק בהתאם לכתוב בתוכנית

תוכנית פינוי בינוי אינה תוכנית "רגילה", היא כפופה לחוקים מיוחדים וזכאית להטבות מיוחדות (דוגמת פטור מהיטל השבחה או הענקת זכויות בנייה ייחודיות). על כן, לאחר אישור התוכנית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריזה על התוכנית כתוכנית "פינוי בינוי".

מרגע ההכרזה ניתנת האפשרות להגשת תביעה כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לחתום על עסקת הפינוי בינוי. למידע נוסף על סירוב סביר וסירוב בלי סביר לעסקה, לחצו כאן

לצורך מימוש התוכנית המאושרת, הוועדה המקומית מעניקה היתרי בנייה לתוכנית. היתר הבנייה מגדיר את התכנון המפורט של המתחם – היכן ימוקמו לובי הבניין, הכניסות לחנייה, הדירות בכל קומה ותכנונן הפנימי, מבני הציבור השונים במבנה, הגינות הציבוריות וכדומה.

היתר הבנייה לא יכול לשנות החלטות שנקבעו בתב"ע.

לצורך פתיחת תיק רישוי נדרש היזם מינימום של 80% מבעלי הדירות אשר חתמו על החוזה הסופי מול היזם.

קבלת היתר הריסה ובנייה הוא השלב התכנוני האחרון המאפשר את התחלת הריסת המבנים הישנים ובניית המבנים החדשים. במקרים מסוימים, היתר הריסה ניתן לפני היתר  הבנייה וזאת על מנת לקדם את ביצוע המתחם.

צו פינוי וצו תחילת עבודה ניתנים לאחר שנעשו הבדיקות האחרונות וההכנות בשטח לתחילת ביצוע הפרויקט. ההכנות בשטח יכללו, בין היתר, גידור המתחם, ביצוע התאמות לתנועת כלי רכב באזור ועוד.

לצורך מתן צו פינוי נדרשות חתימות של 100% מבעלי הדירות על החוזה הסופי. לא ניתן לפנות אדם מדירתו ללא הסכמתו. במידה ויש בעלי דירות המסרבים לחתום על החוזה הסופי, ישנה אפשרות להגשת תביעה כנגדם בעניין סירוב בלתי סביר. למידע נוסף בנושא, לחצו כאן

בשלב זה בעלי הדירות במתחם יוצאים להתגורר בדירות השכירות, למשך כל תקופת ביצוע העבודות ועד לאכלוס בבניינים החדשים.

חלק מהאוכלוסיות המיוחדות וביניהן אוכלוסיית הקשישים, זכאיות לקבלת דירת תמורה כבר בעת פינוי הדירה הישנה, אם תבחרנה בכך

חלק מהאוכלוסיות המיוחדות וביניהן אוכלוסיית הקשישים, זכאיות לקבלת דירת תמורה כבר בעת פינוי הדירה הישנה, אם תבחרנה בכך. זכויות קשישים.

בהתאם למורכבות וגודל המתחם, שלב הביצוע יכול לקחת 3-4 שנים

מתן תעודת גמר בנייה

בסיום בניית המתחם, מתבצעת סדרת בדיקות למבנה במטרה לאשר את המגורים בו. בין היתר, מבוצעות בדיקות על ידי פיקוד העורף, כיבוי אש, המשטרה ועוד. לאחר כל הבדיקות, ניתנת תעודת גמר בנייה (מה שנקרא בעבר "טופס 4").

ברוכים השבים לבית החדש שלכם!

שלב האכלוס בבניין החדש עשוי גם לזמן אתגרים ביניהם  הכרות עם שכנים חדשים, מערכות מתקדמות (מעלית, חניה תת-קרקעית, מערכות כיבוי אש ואוורור), התנהלות מול חברת ניהול ותחזוקה ואתגרים נוספים.

עוד על שלב זה  קראו כאן

יש לעגן בחוזה הסופי את זמן ההתראה מראש לפני הפינוי, ובכל מקרה לא יאוחר מ-90 ימים לפני. רצוי לקבוע בחוזה מתן התראה גמישה לפינוי כלומר, התראה כללית כחצי שנה לפני הפינוי, והתראה סופית עם תאריך מדויק שלושה חודשים לפני.

קביעת גובה דמי השכירות ומנגנון חישובם

מומלץ כי מעבר להתראה של 90 ימים בהם היזם ישלם דמי שכירות במידה ובעל הדירה מצא דירה חלופית, תינתן תקופה נוספת שתאפשר יציאה מדורגת לדירות החלופיות, במידת הצורך. בכל מקרה, מומלץ לקבוע את תחילת תשלום דמי השכירות עוד לפני הריסת הבניין בפועל.

גובה דמי השכירות נתון למשא ומתן במסגרת החוזה הסופי. ישנה חשיבות רבה למעורבות בעלי הדירות, באמצעות עו"ד בעלי הדירות,  בקביעת מנגנון חישוב דמי השכירות.

רצוי לקבוע מנגנון ברור לחישוב גובה דמי השכירות שיכלול, בין היתר:

• הערכת גובה דמי השכירות לדירה הישנה ביום הפינוי, באופן המוסכם על שני הצדדים, על ידי שמאי מוסכם או שמאי מטעם בעלי הדירות.
• קביעת תוספת (פרמיה) לגובה דמי השכירות, בהתאם לעלויות השכירות בפועל, לדירה חלופית דומה לדירה הישנה, ובהתאם למצב שוק השכירות. לדוגמה: אם דמי השכירות בשכונת מגוריכם לדירה דומה לשלכם עומדים על X ₪ לחודש. יקבע מנגנון שייתן תוספת לסכום זה.
• קביעת מנגנון להעלאת גובה דמי השכירות לאורך תקופת הפינוי, בהתאם לשינויים בשוק השכירות או בצמוד למדד מחירי השכירות באזור.
• קביעת מנגנון תשלום עבור ייצוג משפטי לחתימה על הסכם שכירות לדירה החלופית.
• קבלת ערבות דמי שכירות מהיזם.

הערכת גובה דמי השכירות לדירה הישנה נעשית לפי הערכת שווי השכירות לדירות דומות באזור. במידה ובעל הדירה משכיר את הדירה, הערכת גובה דמי השכירות תתבצע בהתאם להסכם השכירות הקיים. הערכה בהתאם להסכם שכירות קיים תיעשה על בסיס תשלומים של מספר חודשים לאחור, כדי למנוע מניפולציות על גובה השכירות על ידי בעל הדירה.

סיוע באיתור דירות

בשכונות העוברות תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים עלול להיווצר קושי במציאת דירה חלופית הולמת ומתאימה בשכונה לתקופת הפינוי. על כן מומלץ לקבוע בהסכם מנגנון לסיוע באיתור דירה חלופית, בין אם על ידי מינוי מתווך על ידי היזם, ובין אם באמצעות קבלת החזר כספי בעבור שירותי תיווך.

שירותי הובלה והרכבה

רצוי לקבוע בחוזה הסופי תשלום עבור שירותי הובלה והרכבה בפינוי הדירה הישנה ובחזרה לדירה החדשה. נהוג לקבוע תשלום זה עבור בעלי דירות הגרים בדירה בעת הפינוי בלבד.

שירותי אריזה ופריקה

רצוי לקבוע בחוזה הסופי תשלום עבור שירותי אריזה ופריקה בייחוד עבור אוכלוסיות מיוחדות כמו קשישים, אנשים עם מוגבלויות או בכל מקרה אחר שייקבע בחוזה.

טיפול בחשבונות (חשמל, מים וביוב, גז וארנונה)

טרם הפינוי יש להעביר את חוזי התשלום מול חברת החשמל, חברת הגיחון (מים וביוב), חברת הגז וכן להקפיא את תשלומי הארנונה לדירה הישנה מול העירייה.

רצוי לעגן בחוזה את אחריותו של היזם לטפל בנושאים אלו, או מתן סיוע מצידו לטיפול בכך, במיוחד עבור אוכלוסיות הזקוקות לסיוע (קשישים, דוברי שפות זרות ואחרים).

מתן התראה מוקדמת

יש לעגן בחוזה את זמן ההתראה מראש לפני האכלוס מחדש. מומלץ 60 ימים מראש לפחות ורצוי אף מספר חודשים, בכדי שבעלי הדירות החוזרים להתגורר בבניין החדש יספיקו להיערך לכך מוקדם ככל הניתן.

היערכות כללית לקראת האכלוס

כדי להיערך מראש לקבלת הרכוש המשותף, מומלץ כי בעלי הדירות יכנסו אסיפה כללית מוקדמת, עוד לפני החזרה לבניין החדש, שבה תיבחר נציגות זמנית. הנציגות תכלול בעלי דירות חוזרים, ובמידת האפשר גם בעלי דירות חדשים במטרה לסייע בהתארגנות הדיירים לקראת אכלוס הבניין. לצורך קבלת פרטי ההתקשרות עם בעלי הדירות החדשים בבניין, ניתן לפנות ליזם.

מומלץ לעגן בחוזה את מינוי חברת הניהול שיתבצע בשיתוף עם היזם והחל מרגע האכלוס. לצד זאת, יש לעגן אפשרות להחליפה על ידי בעלי הדירות בכל עת.

מוזמנים לקרוא עוד על כך במדריך "חוזרים לבית החדש"

באספה מומלץ לדון בנושאים הבאים:

• הסבר כללי על תהליך האכלוס (מסירת הדירות, קבלת הרכוש המשותף, שנת הבדק וכו'). יש לקיים את האספה בנוכחות נציגי היזם וחברת הניהול.
• אשרור חברת הניהול שמינה היזם או החלפתה בחברת ניהול מוסכמת, בהצבעה על ידי רוב בעלי הדירות ובמידה והחוזה מאפשר זאת.
• הצגה של חברת הניהול ושירותיה.
• אישור כללי ההתנהגות בהקשר לשימוש ברכוש המשותף ובמערכות הבניין.
• הצגת צורכי הניהול והתחזוקה של הבניין ועלותם.
• הצגת עקרונות ניהול הבית המשותף .
• בחירת נציגות זמנית עד לקבלת הדירות החדשות ובחירת הנציגות הקבועה.
• קביעת דרכי התקשרות בין בעלי הדירות, בין הנציגות ובין חברת הניהול.
• הצגת הכלים שישמשו לניהול מיטבי של הבניין, התקציב והתחזוקה.

פעולת הנציגות הזמנית או הראשונה

לאחר מינויה, על הנציגות להיערך לקבלת הרכוש המשותף ולניהול הבית המשותף עם חברת הניהול.

מומלץ שהנציגות תבצע את הפעולות הבאות:

• פתיחת חשבון בנק עבור הוצאות שוטפות וקבועות של הבניין והסדרת זכויות החתימה.
• פתיחת קרן לשימור המבנה ולחידושו – קרן חיסכון ייעודית לבניין אשר משמשת למימון התחזוקה החזויה, לרבות מימון עבודות גדולות, צפויות ובלתי צפויות, שיידרשו לחידוש, לשימור ולשיקום הבניין ומערכותיו.
• היערכות לגביית תשלומי התחזוקה השנתיים על ידי הנציגות או על ידי חברת הניהול.
• הפצת כללי ההתנהגות בבניין לכלל בעלי הדירות.
• תיאום הסדרי העבודה עם חברת הניהול ומנגנוני הדיווח השוטף.
• בחירת גורם מקצועי אשר ילווה את הנציגות בקבלת הרכוש המשותף.
• הסדרת ביטוח לבניין.
• הטמעת הכלים לניהול שקוף ודיגיטלי לבניין.

קבלת הרכוש המשותף

לאחר קבלת תעודת גמר, היזם ימסור לבעלי הדירות את הרכוש המשותף ואת האחריות לבניין ולמערכותיו. אחריות זו מחייבת את בעלי הדירות להבטיח, כי הבניין שנמסר להם הוא תקין וראוי למגורים ולדרוש תיקון ליקויים, במידה וקיימים. בנוסף לכך, עליהם להכיר את הבניין ואת המערכות שבו ולהבין מה נדרש לצורך תחזוקתו התקינה.

מומלץ כי בעלי הדירות, באמצעות הנציגות הזמנית והמפקח על הבנייה מטעמם, ייערכו מראש לקבלת הרכוש המשותף וייעזרו בגורמי המקצוע מטעמם (חברת הניהול, יועץ התחזוקה). חשוב להדגיש, שהעברת האחריות על הרכוש המשותף מהיזם לבעלי הדירות במתחם אינה גורעת מאחריות הקבלן או מי מטעמו לליקויים על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973.

שלבים בקבלת הרכוש המשותף

1. קבלת תעודה גמר (מה שבעבר נקרא "טופס 4").
2. קבלת אישור תקינות הרכוש המשותף מאת היזם ובליווי גורמי המקצוע, בראשם המפקח מטעם בעלי הדירות.
3. סיור מסירה מוקדמת ברכוש המשותף: סיור במבנה עם אנשי המקצוע, כולל הסברים טכניים על תחזוקתו. בסיום הסיור יימסר לנציגי הדיירים מדריך מסודר בנוגע לתחזוקת הבניין ומערכותיו וכללי התחזוקה הנדרשים.
4. קבלת הרכוש המשותף וקבלת מסמכי העדות: מסמכי העדות הם כלל המסמכים הנוגעים להקמת הבניין ולהתקנת מערכותיו, לרבות המסמכים הנוגעים למיקום המערכות, לדרכי הגישה אליהן, למאפייניהן ולצורכי התחזוקה שלהן. פירוט המסמכים הנדרשים ניתן לראות בתקן 1525 חלק 4 (את התקן ניתן למצוא בתשלום באתר האינטרנט של מכון התקנים). על בעלי הדירות להבטיח קבלת מסמכים אלו מהיזם עם מסירת השטחים המשותפים בבניין לידיהם.
5. תיקונים וטיפולים נדרשים בעת המסירה.
6. פרוטוקול מסירת דירה וקבלת הדירות: יחד עם המפקח על הבנייה מטעם בעלי הדירות, ובליווי נציג היזם, כל בעל דירה יקבל פרוטוקול מסירה של הדירה שלו. יש לעבור על הפרוטוקול יחד עם המפקח ולוודא קבלת דירה תקינה.
7. מסירה וקבלת ערבויות: כנגד קבלת הדירה והרכוש המשותף, בעלי הדירות משיבים את ערבות חוק המכר וערבות השכירות האוטונומית. ערבויות אלו אינן ניתנות למימוש יותר. בנקודת הזמן הזו מקבלים בעלי הדירות את ערבות שנת הבדק.
8. רישום הדירות: לאחר השלמת הבנייה ולרוב יחד עם קבלת הדירות, נדרש לרשום את הדירות החדשות בטאבו. יש לרשום את הגושים והחלקות החדשים (פרצלציה). תהליך זה לרוב נעשה על ידי היזם ויש לעגן זאת בהסכם איתו. ניתן לקבוע ערבות רישום: אם היזם לא מבצע את הרישום, תשלומי הערבות יאפשרו לבעלי הדירות לבצע את הרישום בעצמם.

קביעת תקנון הבית המשותף האחריות לניהול הבית המשותף.

מומלץ לקבוע בחוזה הסופי כי היזם יישא בעלויות התחזוקה וועד הבית החל בקבלת הרכוש המשותף ועד למסירת כל הדירות לבעלי הדירות החוזרים.

שנת הבדק

האחריות של בעלי הדירות לניהול ולתחזוקה של הבניין שבבעלותם מתחילה עם קבלת הרכוש המשותף לידם. מאותה העת הם אחראים לכל המתרחש בבניין, על כל מערכותיו. במהלך שנת הבדק עלולים להיחשף בעלי הדירות לליקויים בתפקוד מערכות הבניין ולפגמים בתקינותו. על בעלי הדירות לזהות ליקויים אלו ולתעדם באופן מצולם ובכתב בצורה שתאפשר ליזם או לקבלן לבצע את כל התיקונים הנדרשים במהלך שנת הבדק.

לאחר קבלת הרכוש המשותף מתחילה שנת הבדק, מומלץ לפעול על פי לוחות הזמנים הבאים לאורך שנה זו:

לאחר חמישה חודשים – אספת דיירים ראשונה לאחר האכלוס ובחירת נציגות קבועה.

לאחר תשעה חודשים – בדיקה הנדסית לרכוש המשותף (על ידי גורמי המקצוע).

לאחר 12 חודשים – תום שנת הבדק ומעקב אחר הטיפול בכלל הליקויים שהועברו ליזם.

לאחר שנת הבדק – העברת אחריות התחזוקה לבעלי הדירות.

אחריות לפי חוק המכר – מעבר לחובתו לבצע תיקוני בדק בתום השנה הראשונה לאכלוס הבניין, מחויב היזם על פי חוק המכר (דירות) באחריות לתיקון ליקויים העלולים להתגלות בבניין. תקופות האחריות משתנות בהתאם לסוג הליקוי ונעות בין שנה לשבע שנים.

בניינים גבוהים ועתירי מערכות כוללים מגוון שטחים משותפים, תשתיות ומערכות, לרבות מערכות טכניות ואלקטרו-מכניות מורכבות. לא זו בלבד, אלא שבניינים אלו מאכלסים דיירים רבים ולעיתים אף משמשים למגוון שימושים: מגורים, מסחר, פנאי, ועוד. כל אלה מחייבים ניהול פיננסי של דמי הניהול והתחזוקה בבניין, לצד הסדרה של היחסים כלל המשתמשים בבניין.

בחלק זה נסקור בקצרה את נושא ניהול ותחזוקת המבנה. למידע נוסף היכנסו למדריך לבעלי דירות לניהול ותחזוקה של הבניין עתיר המערכות.

שלוש אבני יסוד לניהול ולתחזוקה של הבניין

1. מעורבות בעלי הדירות וניהול יוזם ושקוף: מעורבות פעילה ויוזמת של בעלי הדירות בניהול הבניין ותחזוקתו, באמצעות הנציגות מטעמם ובשיתוף פעולה עם גורם מקצועי האמון על ביצוע פעולות אלו, הכרחיים לניהול ולתחזוקה תקינים של הבניין, להבטחת הניהול הפיננסי הרצוי וליצירת יחסי אמון בין הגורמים מעורבים.
2. תחזוקה מקצועית: מבוססת על דרישות התחזוקה של כל מערכת ומערכת, בהתאם להוראות כל דין, להוראות היצרן ולתקן 1525 לניהול תחזוקת מבנים –תצמצם תקלות בלתי צפויות, תאריך את חיי המערכות ותאפשר תפקוד מיטבי של הבניין וחיסכון בהוצאות. לפיכך, יש להבטיח כי התחזוקה של כל בניין תיעשה בהתאם לתוכנית תקציב ולתוכנית עבודה לבניין, המושתתות על הסטנדרטים האלה.
3. ניהול תקציב מושכל: ניהול תקציב יעיל ותקין, שיבטיח מענה תקציבי נדרש לתחזוקה השוטפת של הבניין, יכולת להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות וכן הוצאות גדולות לטווח הארוך.

האחריות לניהול הבית המשותף

בעלי הדירות: הם אחראים לניהול הבית המשותף ולתחזוקתו התקינה בהתאם לחוק המקרקעין.

נציגות (וועד בית): פועלת מטעם בעלי הדירות ובהרשאה שלהם כגוף המייצג את בעלי הדירות לצורך ניהול ענייני הבית המשותף. הנציגות דואגת בעצמה לביצוע הניהול והתחזוקה באמצעות נותני שירותים וספקים מטעמה. מומלץ לשים לב לנקודות הבאות בנוגע לנציגות הבניין:

1. בחירה של חברי נציגות בעלי כישורים מתאימים.
2. מינוי ממונה על תחזוקה מבין חברי הנציגות, שיהיה אמון על הבטחת תחזוקת הבניין ועל פיקוח על חברת הניהול, במקביל לגזבר. באחריות ממונה התחזוקה לבצע מעקב ובקרה על התחזוקה וקביעת סדרי העדיפויות בנוגע למרכיבים בה, הבטחת עדכון תיק המתקן, התנעת תוכניות של תחזוקה והתייעלות, תיאום הוצאות עם הגזבר ועם חברת הניהול.
3. קביעת נורמות של דיווח ושקיפות בין הנציגות לבעלי הדירות בתקנון הבית המשותף, כולל עדכונים שוטפים במגוון אמצעים (דיגיטליים, טלפוניים ושילוט בכניסה לבניין).
4. שימוש באמצעים דיגיטליים לניהול הבניין.

בעלי תפקידים מומלצים בנציגות: מבין חברי הנציגות הכללית ייבחרו גזבר, יושב ראש וממונה תחזוקה.

חברות ניהול ותחזוקה: חברת הניהול היא נותן שירותים הממונה על ידי בעלי הדירות באמצעות הנציגות שנבחרה, לטובת תחזוקה וניהול המבנה. חברות ניהול ותחזוקה מציעות סל מגוון של שירותים, החל מתחזוקה שוטפת בלבד (ניקיון, גננות, החלפות של גופי תאורה ועוד), דרך תחזוקה מונעת של מערכות הבניין (כיבוי האש, חזיתות המבנה ועוד) ועד לכלי ניהול התקציב וניהול התחזוקה החזויה בבניין. מרבית הבניינים שנבנים במסגרת פינוי בינוי הינם מרובי מערכות. לכן, מומלץ להתקשר עם חברת ניהול ותחזוקה, באופן מלא שייתן מענה לכלל צרכי הבניין.

תחזוקה מקצועית של הבניין

התחזוקה הנדרשת

1. תחזוקת הבניין: תחזוקת הבניין והשטחים המשותפים מצריכה קביעת כללי התנהגות שיחולו על כלל הדיירים בבניין.
2. תחזוקת המערכות: הבניין החדש מבוסס על מערכות טכניות ומורכבות לתפעול המהוות את ליבת התחזוקה. חשוב להכירן על אף שהן לא תמיד גלויות לעין.
3. מתקני תשתית: מתקנים אלה הם באחריות חברות התשתית (לדוגמה חשמל, תקשורת ועוד), אבל על הדיירים להבטיח שמתקני התשתית פועלים כראוי ושמתאפשרת גישה של בעלי המקצוע אליהם.

אחריות התחזוקה

דירות פרטיות: באחריותו של כל בעל דירה בנפרד בנוגע לדירתו.

חללים משותפים ומערכות בתוך הבניין: באחריות של כל בעלי הדירות יחד לתחזק אותם ולשלם בעבורם.

שטחים ציבוריים פתוחים מסביב לבניין (שצ"פ): באחריות הרשות המקומית.

שטחים פרטיים פתוחים (שפ"פ): באחריות של כל בעלי הדירות, גם אם השטח פתוח למעבר או לשימוש הציבור.

סוגי התחזוקה

תחזוקה שוטפת: פעולות הנדרשות לתפעול סדיר של הבניין, כגון ניקיון, גינון, צביעה ותיקון תקלות קלות. בנוסף, טיפול בתקלות במערכות הבניין להבטחת תפקודו השוטף.

תחזוקה מונעת: בדיקות ופעולות תחזוקה תקופתיות יזומות, שנועדו להבטיח את תקינות הבניין ומערכותיו, להאריך את חיי המערכות למיניהן, למנוע תקלות בלתי צפויות ולחסוך בהוצאות הכרוכות בכך (לדוגמה, החלפה יזומה של אביזרים צפויה לחסוך כ-40% מעלות של החלפה דחופה).

תחזוקה חזויה: פעולות יזומות לשדרוג או להחלפה של מערכות הבניין בשל בלאי או לשם שדרוג השירות וייעולו. פעולות תחזוקה אלו, הנוגעות גם להחלפת המערכות המרכזיות של הבניין (כגון מעלית או גנרטור), כרוכות לרוב בהוצאות גדולות, אך מעבר לתרומתן לתפקוד הבניין, הן עשויות להביא לצמצום עלויות התחזוקה.

כלי עזר להבטחת התחזוקה המקצועית ובקרת בעלי הדירות

1. הכנת תוכנית עבודה ייחודית לבניין, הכוללת – הוראות יצרן בנוגע לכל מערכת, תקן ישראלי 1525 לניהול תחזוקת המבנה והוראות הדין.
2. ספר ההחלטות של הבית המשותף – כולל את כל המידע על ההחלטות של בעלי הדירות ואת ההיבטים הפיננסיים.
3. ספר המתקן לתחזוקת הבניין – כולל את כל המידע הקשור למבנה הפיזי של הבניין. ספר זה צריך להתעדכן באופן מתמיד ולכלול, למשל את מסמכי העדות, תוכנית העבודה, הסכמי השירות ועוד.

הניהול הפיננסי של הבית המשותף

דמי ניהול ותחזוקה

הוצאות לתחזוקה שוטפת ומונעת: יש לבנות תוכנית תקציב שנתית, הכוללת את כל ההוצאות וההכנסות הצפויות לתפעול הבניין, לניהולו ולתחזוקתו בטווח של שנה.

חיסכון לצורך תחזוקה עתידית (קרן לשימור המבנה ולחידושו): יש לבנות תוכנית תקציב רב-שנתית, הכוללת את כלל הפעולות הנדרשות לשימור ולחידושו של המבנה ומערכותיו בטווח של חמש עד עשר שנים, תוך הערכת ההוצאות הצפויות בטווח הבינוני והארוך.

חשוב לזכור

1. יש לדאוג להפרשות לקרן לשימור ולחידוש של המבנה החל מהיום הראשון לאכלוס המבנה.
2. יש לקבוע בתקנון הבית המשותף הוראות לשימוש בכספים שהופרשו לקרן .
3. במקרה של דירות מושכרות, יש להסדיר את חלוקת התשלומים בין השוכרים לבעלי הדירות.
4. סכום ההפרשה לקרן ייקבע לפי הצורך, בהתאם לתוכנית תקציב רב-שנתית, אך לא פחות משיעור של 10% לפחות מההוצאות השוטפות הנדרשות בשנה.

גבייה מלאה ויעילה

1. יש להבטיח גבייה מלאה מכלל דיירי הבניין. לצורך כך ניתן להיעזר בשירותי חברת הניהול והתחזוקה.
2. ניתן להשתמש בכלים דיגיטליים לצורך הגבייה.
3. חשוב לוודא מול היזם כי ישתתף בתשלום דמי הניהול בעבור דירות שלא נמכרו.

הבטחת ניהול ספרים תקין

1. יש לקבוע מנגנון ניהול מקצועי של ספרי החשבונות של הבית המשותף, וכן מעקב ובקרה על ספרי החשבונות ועל אופן הוצאת הכספים.
2. קיימת אפשרות לבקרה של רואה חשבון חיצוני בהתאם להיקף התקציב.
3. תוכניות התקציב ודוחות הבקרה יישמרו בספר ההחלטות של הבניין.

חברות ניהול וכלים לניהול הבית המשותף

תקנון הבית המשותף

לתקנון הבית המשותף יש חשיבות מרכזית להסדרת הניהול במבנים מורכבים ובמבנים מעורבי שימושים. ככלל, התקנון נקבע בעת רישום הבניין כבית משותף בלשכת רשם המקרקעין. לרוב, תהליך זה נעשה על ידי היזם, ונקבע נוסח בסיסי לתקנון, הנקרא "תקנון מצוי".

מומלץ כי בעלי הדירות יהיו מעורבים בניסוח התקנון החל משלב זה, לטובת ניסוח תקנון לפי צרכיהם, הנקרא "תקנון מוסכם".

רצוי שהתקנון המוסכם יכלול את הנושאים הבאים:

1. אופן ההתקשרות עם חברת הניהול וחובותיה לתחזוקה מקצועית.
2. אופן מינוי הנציגות ובעלי התפקידים בנציגות.
3. חובות ביטוחיות.
4. אופן ניהול תוכנית התקציב השנתית והקרן לשימור המבנה וחידושו.
5. מנגנון הבקרה על הניהול התקציבי של הבית המשותף.
6. הסדרת השימושים בשטחים המשותפים.
7. הסדרת האחריות בין בעלי הזכויות (במיוחד במקרה של בניין רב שימושים, דוגמת שטחי מסחר).

האסיפה הכללית

האספה הכללית היא פורום של כל בעלי הדירות, המתכנס לפחות פעם בשנה, לקבלת החלטות בנוגע לניהול הבית המשותף ותחזוקתו. התקנון המצוי קובע, כי באספה הכללית ייקבעו דרכי ניהול הרכוש המשותף, אופן השימוש בו, ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי הנציגות, אישור החשבונות ועניינים אחרים הכרוכים ביחסי שכנות.

מומלץ כי באספה הכללית יוצגו ויידונו כלל הנושאים הקשורים לניהול הפיננסי של הבית המשותף, תכנון וביצוע של תוכנית התחזוקה השנתית, אישור התקציב ותוכנית העבודה לשנה הבאה, הצגה ומעקב אחר תוכנית התחזוקה הרב-שנתית, מינוי ועדכון הנציגות ובעלי התפקידים.

בחירת חברת ניהול ותחזוקה

כיום אין בחוק הסדרה שמתייחסת לכשירות חברות ניהול ואין חובות מסוימות להכשרה. בנסיבות האלה, מומלץ לבחור חברת ניהול בהליך תחרותי של מכרז, שבו ייבחנו לכל הפחות שלוש הצעות לשירותי ניהול ותחזוקה ותיעשה השוואה ביניהן מבחינת עלות השירותים. זאת ביחס לרשימת שירותים דומה ולפי קריטריונים נוספים שחשובים לבעלי הדירות במתחם.

מומלץ להכניס למכלול השיקולים לבחירת חברת ניהול ותחזוקה את הקריטריונים הבאים:

1. ניסיון ומקצועיות.
2. איתנות פיננסית.
3. שירותיות, שקיפות וזמינות.
4. התרשמות כללית והמלצות מבניינים אחרים ששכרו את שירותי החברה.

הסכם עם חברת הניהול והתחזוקה

לאחר הבחירה בחברת הניהול יש להתקשר עימה בהסכם. כדי להבטיח את זכויות בעלי הדירות, מומלץ לכלול בהסכם את הנושאים הבאים:

1. תכולת עבודה – היקף האחריות והמחויבות של חברת הניהול והתחזוקה והשירותים אותם תספק.
2. משך זמן ההתקשרות ואופן סיום ההתקשרות והחלפת חברת הניהול, בהתאם לצורך.
3. חובת עדכון ואופן הדיווח לנציגות הדיירים ולכלל בעלי הדירות.
4. חובת שקיפות.
5. אחריות וביטוח.
6. סכום דמי הניהול.
7. תמריצים כספיים לחברת הניהול בעבור חיסכון.

מידע מורחב על בחירת חברת ניהול וההסכם איתה ניתן למצוא במדריך לבעלי דירות בירושלים לניהול ולתחזוקה של הבניין עתיר המערכות

מה זה היטל השבחה ומה זה מס שבח?

היטל השבחה הוא תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה שבו אושרה תוכנית שהשביחה את ערך הנכס שלו. כלומר, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכדומה. בעל הנכס יצטרך לשלם היטל השבחה בזמן מכירת הנכס או בזמן אישור היתר הבנייה. גובה התשלום יהיה בהתאם להשבחה על פי התוכנית החדשה.

מס שבח הוא מס המוטל רק כאשר בעל דירה מוכר את דירתו ברווח (כלומר, בסכום גבוה מהסכום שבו רכש אותה, בניכוי ההוצאות). על בעל הדירה לשלם מס מתוך הרווח הריאלי בלבד. מס השבח מחושב כ-25% מתוך השבח (הרווח הריאלי) שנוצר למוכר במכירת הדירה.

האם היזם נדרש לשלם היטל השבחה בפרויקט של פינוי בינוי?

מועצת העיר ירושלים קיבלה החלטה מיום 30.03.2022 על היטל השבחה מופחת (25%) או פטור מהיטל השבחה ליזם בפרויקט של פינוי בינוי למגורים יש לשים לב שהשבחה שאינה למגורים חייבת בתשלום היטל מלא.

תוקף ההחלטה למתן הפטור הינה למשך 5 שנים. בהתאם להחלטה זו, הפטור לתשלום היזם תקף ברוב שכונות העיר.

העמידה בתנאי הפטור מהיטל ההשבחה נבחנת במסגרת התנאים להוצאת היתר הבנייה לפרויקט, ובכפוף לעמידה בתנאי המדיניות העירונית (קישור למפת העיר – היטלי השבחה בתוכניות פינוי בינוי).

האם אני נדרש לשלם היטל השבחה?

היעזרו בתרחישים לדוגמה כדי לקבוע האם אתם נדרשים לשלם היטל השבחה או לא

(בהתאם להחלטת מועצת העיר מיום 30.03.2022).

1. אני ממשיך להחזיק בדירה לאחר מתן היתר הבנייה או: אני מוכר את הדירה לאחר מתן היתר הבנייה.
   אזור פטור מלא: לא נדרש תשלום*
   אזור פטור חלקי: התשלום נעשה על ידי היזם.
   *בהתאם לעמידת היזם בתנאים, כפי שמופיעים בהחלטת העירייה מיום 30.03.2022.

2. אני מוכר את הדירה לאחר אישור התוכנית (תב"ע), אך בטרם ניתן היתר בנייה או: אני רוכש דירה לאחר אישור התוכנית (תב”ע), אך בטרם ניתן היתר בנייה.
   אזור פטור מלא: דחיית בחינת הזכאות לפטור ובלבד שהיתר פינוי בינוי ייעשה בתוך תוקפה של מדיניות הפטור התקפה. בעל הדירה הישן (המוכר) לא יידרש לתשלום.
   אזור פטור חלקי: יידרש תשלום היטל השבחה בסך רבע השבחה על ידי בעל הדירה הישן (המוכר).
   כל אזורי העיר: בעל הדירה החדש (הרוכש) נדרש לפנות לעירייה בבקשה לדחיית
   מועד תשלום ההיטל, לצורך מימוש עתידי של הפטור.
   בעל הדירה החדש (הרוכש) יהיה זכאי לפטור בהתאם לשינויים במדיניות העירונית
   בעניין הפטור בעת קבלת היתר הבנייה.

3. אני מוכר את הדירה טרם אישור התוכנית (תב”ע), או: אני רוכש דירה טרם אישור התוכנית (תב”ע).
   כל אזורי העיר: ההשבחה לתוכנית הפינוי בינוי נעשית רק עם תחילת תוקפה של התב"ע. טרם בוצעה ההשבחה, לכן לא נדרש תשלום.
   בעל הדירה החדש (הרוכש) יהיה זכאי לפטור בהתאם לעמידת היזם בתנאים, כפי שמופיעים בהחלטת העירייה מיום 30.03.2022, ובהתאם לשינויים במדיניות העירונית בעניין הפטור בעת קבלת היתר הבנייה.

האם אני נדרש לשלם מס שבח?

פטור ממס שבח ניתן כאשר שווי הדירה החדשה (דירת התמורה) שקיבל בעל דירה לא גבוה מתקרת השווי. תקרת השווי היא אחד הסכומים הבאים (הגבוה ביניהם):

150% משווי יחידת המגורים הנוכחים (לא כולל השווי של זכויות לבנייה נוספת ביחידת המגורים הנוכחית)

או: שווי של דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר.

או: שווי של דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר.

אם השווי של דירת תמורה גבוה מתקרת השווי – הפטור יחול על הסכום שעד תקרת השווי, ועל שאר הסכום המוכר יוטל מס בגובה 25%.

מועד תשלום מס שבח

תשלום מס שבח מתבצע בזמן מכירת הדירה, בין אם לפני או אחרי ההריסה והבנייה מחדש. פטור ממס שבח לתוכנית פינוי-בינוי מתווסף לכל פטור אחר שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בפטור לא יפגע בזכותו של המוכר להשתמש בכל פטור אחר ממס שבח.