במידה שזכיתם במכרז דיירים או שקיבלתם החלטה על קידום יוזמה במתחם מסוים והתחלתם בפעולות לארגון בעלי הדירות עליכם ליצור עמנו קשר על מנת לפתוח “תיק מתחם” במערכת המידע של המנהלת  (גט-סטטוס). באמצעות מערכת זו תוכלו לנהל את התקשורת עם המנהלת ועם המחלקה לעבודה קהילתית, תדווחו על התקדמותכם, תעלו מסמכים, תגישו בקשה לדיון בפורום ההתחדשות העירונית
ותוכלו לעקוב באופן נוח אחר דרישות נוהל העבודה החברתי העירוני. לפתיחת תיק מתחם יש לפנות אלינו במייל ([email protected]).

הפורום בהשתתפות גורמי התכנון והקהילה מתכנס אחת לחודש ומיועד לבחון יוזמות חדשות בפינוי בינוי ולאשרר היתכנותן, זאת במטרה לייצר וודאות ליזם ולבעלי הדירות עוד בראשית הדרך.
הפורום מתכנס כ"שולחן עגול" בנוכחות נציגים מלשכת התכנון המחוזית, נציגים מאגף תכנון עיר בעיריית ירושלים, רפרנטים רלוונטיים לשכונה, נציגי המנהלת להתחדשות עירונית ונציגי המחלקה לעבודה קהילתית. בדיון נבחנים ההיבטים התכנוניים, התחשיב הכלכלי, ההתנהלות החברתית במתחם, ועמדת בעלי הדירות לגבי היוזמה.

הפורום מתכנס ללא נוכחותה של החברה היזמית.

לאחר הדיון ישלח אל היזם מכתב רשמי המציג את החלטות הפורום ביחס ליוזמה, ומאשר את המשך קידומה בהתאם להנחיות התכנוניות והחברתיות הנדרשות.
ההנחיות החברתיות נשלחות הן ליזם והן לנציגות בעלי הדירות.

בשלב זה לא נבדק היקף ההסכמות (יוצגו כנתון בלבד), על כן אין צורך בהצגת היקף הסכמות מסוים כתנאי להגשת יוזמה לפורום.

לטובת בחינת היוזמה, עליכם להגיש את התוצרים הבאים:

• מצגת הגשה בפורמט מובנה, יש למלא את כל השקפים ללא דילוגים.
• תחשיב כלכלי – תחשיב ראשוני בפורמט הנדרש על ידי שמאי הוועדה המחוזית.
• דוח חברתי שלב 1 + עקרונות חברתיים לתכנון וכלל המסמכים נלווים הנדרשים.
• יש להגיש את הבקשה לדיון בפורום באמצעות "תיק המתחם" במערכת גט סטטוס. אם טרם פתחתם תיק מתחם במערכת, צרו קשר עם המנהלת  .([email protected])

לצורך הכנת דוח חברתי 1 וקיום ראיונות עם בעלי הדירות, ולפני כניסת יועץ חברתי, מומלץ לעדכן את בעלי הדירות במתחם בכך, ולבקש את שיתוף הפעולה מצידם עם מבצעי הראיונות. ניתן להיעזר במכתב לדוגמה.

בכניסה ראשונית למתחם המיועד להתחדשות עירונית בירושלים, ראשית יש לבדוק האם ניתן לקדם בו תכנית.

בררו מול מחלקת תכנון בעיריית ירושלים, ומול הרפרנט האחראי על השכונה, האם המתחם מתאים להתחדשות עירונית ובאילו תנאים.

במידה והמתחם מתאים לקידום תוכנית:

• ערכו כנס ראשוני לבעלי הדירות (פירוט בהמשך).
• צרו קשר עם המנהלת להתחדשות עירונית (במייל: [email protected]), זו תפתח עבור המתחם “תיק מתחם” במערכת גט-סטטוס. דרך מערכת זו תנהלו את התקשורת עם המנהלת ועם המחלקה לעבודה קהילתית, תדווחו על התקדמותכם, תעלו מסמכים ותוכלו לעקוב באופן נוח אחר תהליך העבודה החברתית הנדרשת.

  במידה והחברה היזמית נכנסה למתחם בו פועלת נציגות מוסמכת ו/או מונו אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות, יש לקבל מידי הנציגות את כלל המסמכים והפרוטוקולים המעידים על ההתנהלות החברתית עד כניסת החברה היזמית למתחם. במידה ולא התקיים הליך הסמכה ו/או בחירת אנשי מקצוע על פי המפורט במדריך זה, יש לוודא קיומם באופן מסודר והציג פרוטוקולים על כך בהמשך התהליך.

יש לעדכן בכנס הראשוני שנערך במתחם את בעלי הדירות בקיומה של המנהלת להתחדשות עירונית.

כנס טרום החתמה על הסכם ארגון

יש לקיים כנס החתמה על הסכם ארגון בהתאם לדרישות החוק.

יש לשלוח פרוטוקול הכנס לכלל בעלי הדירות, הכולל רשימת משתתפים מלאה, רשימת בעלי הדירות שחתמו על הסכם הארגון ומועד החתימה הראשון בכל בניין – "המועד הקובע".

החוק מגדיר את אחוז הנוכחים שצריכים להשתתף בכנס.

כמו כן, יש להציג בכנס לבעלי הדירות את חברתכם ואת התכנון המתאפשר במתחם. יש להבהיר לתושבים, כי התכנון בשלב זה הוא ראשוני בלבד ויכול להשתנות לאורך שלבי התכנון.

יש לעלות את ההזמנה לכנס, הפרוטוקול, רשימת המשתתפים, רשימת בעלי הדירות שחתמו על הסכם הארגון ומועד החתימה הראשונה "המועד הקובע" למערכת גט-סטטוס.

הסמכת נציגות

תפקיד הנציגות הוא לתווך בין בעלי הדירות אל מול כל הגורמים המעורבים במיזם ולפעול לשמירת האינטרסים של כלל בעלי הדירות. הנציגות היא הגורם המרכזי בקשר שבין החברה היזמית לבעלי הדירות. הנציגות צריכה להיבחר ללא קשר עם החברה היזמית. הנציגות נבחרת ומאושרת על ידי לפחות רוב בעלי הדירות, באספה ייעודית להסמכת נציגות, ללא נוכחות היזם. ככל שלא נבחרה נציגות טרם כניסתכם למתחם, ניתן, במידת הצורך, לקיים הסמכת נציגות על ידי לפחות רוב של 51% מבעלי הדירות ועל פי ההנחיות הבאות:

• הנציגות צריכה לכלול לפחות נציג מכל בניין, בעדיפות לנציג מכל כניסה.
• בכל נציג חייבים לבחור 51% מבעלי הדירות מהבניין שהוא מייצג.
• כדי שההסמכה תהיה רשמית, בעלי הדירות חותמים על מסמך הסמכה.
• יש להסמיך את הנציגות במסמך נפרד לחוזה או להסכם. מסמך הסמכה לדוגמה כאן .

חובות היזם בעבודה בשיתוף הנציגות

• ניהול משא ומתן על החוזה מול הנציגות.
• שיתוף הנציגות בדיונים על התכנון לאורך כל שלבי המיזם.
• קבלת חוות דעת של הנציגות על חלופות התכנון לפני הדיונים בוועדות התכנון.
• קיום פגישה עם חברי הנציגות, אח0ת לרבעון לכל הפחות, לשיתוף בהתקדמות התוכנית.

מומלץ לאשרר את הסמכת הנציגות בכל שלוש שנים לאורך הפרויקט ובמיוחד אם חלפו מספר שנים בין השלבים המהותיים בפרויקט, למשל, עד שלב החתימה על ההסכם הסופי.

חשוב לעבוד בשקיפות. דאגו כי הנציגות תשלח פרוטוקולים ומהדיונים ומהכנסים לכלל התושבים וכי היא מנהלת רשימת משתתפים חתומה. חזקו את הנציגות ואת היכולת שלה לייצג את מגוון הקולות של בעלי הדירות.

נציגות חזקה ומעורבת מגבירה את סיכויי ההצלחה של המיזם!

עדכונים שוטפים ודיווח למנהלת

על היזם לדאוג לעדכון שוטף של כלל בעלי הדירות במתחם בהתקדמות המיזם. יש לשלוח עדכון מסודר בכל שלב תכנוני מהותי, כולל פרוטוקולים מדיונים בוועדות. יש לשלוח עדכון אחד לרבעון, לכל הפחות, על הנעשה במתחם.

את העדכונים יש לפרסם במספר דרכים: וואטסאפ, דוא"ל, שלט בכניסה לבניין ובמכתבים בתיבות הדואר. ישנה חשיבות לשליחת עדכונים בדרכים שאינן וירטואליות (לכל הפחות פרסום בצורה אחת וירטואלית ואחת פיזית). יש לפרסם לבעלי הדירות את פרטי הקשר של חברי הנציגות לטובת הפניית שאלות והעלאת צרכים ביחס לתוכנית.

יש להעלות את ההזמנות והפרוטוקולים של כלל הכנסים והפגישות המתקיימות עם בעלי הדירות במתחם למערכת גט-סטטוס.

כניסת יועץ חברתי למתחם

בשלב מוקדם ככל הניתן בתהליך רצוי להכניס יועץ חברתי לליווי שוטף של הבעלים לאורך כל הפרויקט. תיאום וארגון דיירים בבניין רב דירות, לטובת קידום תוכנית, הוא עניין מורכב, שפעמים רבות מייצר לחצים ואתגרים רבים.

היועץ החברתי אמון על התהליכים החברתיים הנדרשים להתארגנות ולגיבוש של בעלי הדירות לשם קידום המיזם. תפקידו לשקף ליזם באופן שוטף את הצרכים והמענים הנדרשים לבעלים לצורך קידום תהליך חברתי נכון במתחם ולהמליץ על דרכים איכותיות להפיג חששות, לנהל תהליכי שיתוף ציבור אפקטיביים ולהפחית את אי הוודאות הכרוכה בתהליך. בנוסף לכך, היועץ החברתי אחראי על כתיבת הדוחות החברתיים הנדרשים לקידום התוכנית  בעירייה, המבוססים, בין היתר, על סקר מעמיק שהוא עורך לאפיון אוכלוסיית המתחם ולהבנת צרכיה.

מפגש חלופות תכנון עם הנציגות

כאשר מתחילות להתגבש חלופות תכנון, יש להציגן לחברי הנציגות ולבקש מהם לאסוף מבעלי הדירות את התייחסויותיהם ואת ההעדפות שלהם לתכנון. לאחר מכן, יש לקיים מפגש של הנציגות לבחירת חלופה מעודפת ולהכנת רשימה של העקרונות החברתיים שהם מזהים כחשובים לבעלים בתכנון.

מומלץ להזמין את היועץ החברתי, שיציג את הצרכים שעלו מתוך הסקר שנערך בקרב בעלי הדירות, ובכך לייצר מפגש איכותי בנושא.

בחירת חלופות מול אגף התכנון

יש להתקדם מול אגף התכנון כדי לבחור חלופת תכנון.

אם יש פער בין חלופת התכנון שנבחרה על ידי אגף התכנון לבין החלופה המועדפת על הנציגות, יש לתאם מפגש משותף בין הצדדים ולקיים דיון פתוח ומפורט על המשמעויות של חלופות התכנון השונות.

בחירת יועצים נוספים לבעלי הדירות

לפני המשא ומתן על החוזה הסופי יש לאפשר לבעלים לבחור יועצים מקצועיים שיסייעו להם בהליך המשא ומתן: שמאי, מפקח על הבנייה ואדריכל.

בהמשך התהליך, בעלי הדירות יבחרו גם: יועץ תחזוקה, יועץ בנייה ירוקה, יועץ נגישות, יועץ מיסוי, יועץ נוף.

משא ומתן על החוזה

רק לאחר היכרות מעמיקה עם בעלי הדירות וקבלת אישור תכנוני ראשוני, ניתן להתקדם לשלב המשא ומתן על החוזה.

עבדו בצורה מסודרת מול הנציגות ובמקביל שלחו פרוטוקולים, רשימות משתתפים ועדכונים על התקדמות המשא ומתן לכלל בעלי הדירות! ערכו כנס להצגת החוזה הראשוני לשם קבלת חוות דעתם של בעלי דירות נוספים לפני שאתם עורכים כנס חתימה על החוזה הסופי.

כנס חתימה על החוזה הסופי

יש לקיים כנס החתמה על החוזה הסופי ומסירת מסמך עיקרי הצעה, לפי דרישות החוק כאן.

יש לעדכן את המנהלת להתחדשות עירונית על קיום הכנס 10 ימים לפני המועד ולצרף עותק ההזמנה באמצעות מערכת גט-סטטוס.

פרוטוקול לדוגמה לכנס החתמה כאן.

לאחר פתיחת תיק תב"ע וכהיערכות לדיון בוועדות על היזם להגיש עדכון לדו"ח החברתי וכן מיפוי אזרחים ותיקים ואנשים עם צרכים מיוחדים.

יש להגיש דרך מערכת גט סטטוס דו"ח חברתי שלב 2, אשר מהווה עדכון לדו"ח שלב 1 ולהנחיות שניתנו אחריו, לצד תוכנית לליווי אזרחים ותיקים ואנשים עם צרכים מיוחדים ו/או מוגבלויות.

מסמך מיפוי אזרחים ותיקים ואנשים עם צרכים מיוחדים ו/או מוגבלויות: מסמך המאפיין את האוכלוסיות הייחודיות במתחם בצורה פרטנית. המיפוי צריך לתאר את הצרכים הנוכחיים והעתידיים של אוכלוסיות אלו, הליווי הנדרש היום והליווי שצפוי להידרש לקראת הפינוי.

יש לפנות, דרך מערכת גט סטטוס, למחלקה לעבודה קהילתית לקבלת הנחיות להגשת ההתייחסות החברתית הנדרשת בשלב זה.

הליכי קידום התכנון מתאפיינים במורכבות רבה בשל התלות בלוחות זמנים של גורמי תכנון עירוניים ומחוזיים.

לשם סיוע ליזמים בקידום תכנון מהיר והסרת חסמים בדרך, אנו במנהלת מקיימים סדרת מפגשים שוטפים עם כל יזם משלב פתיחת תיק תב"ע ואילך לצורך מעקב ובקרה אחר קצב קידום התכנון וסיוע בזירוז הליכים.

יזם אשר נתקל בחסם כלשהו – העדר תגובה מצד גורם תכנון, זמן המתנה בלתי סביר לשיבוץ לדיון ועוד, מוזמן לפנות אלינו ונשמח לסייע.

יש לפנות אל שירה לוי בלדסר, מנהלת תחום יזמים, במייל: [email protected]

בקשה להחלטה מקדמית על הכרזה ניתן להגיש לאחר פתיחת תיק תב"ע בוועדה המקומית, ובתנאי שהתוכנית נדונה בפורום התחדשות עירונית והוגש דו"ח חברתי.

לנוהל מתן אישור מקדמי להכרזה, לחץ כאן. 

עליכם למלא טופס בקשה להחלטה מקדמית, ולשלוח אלינו למייל: [email protected]

אנו נפעל עבורכם להשגת מכתב הסכמת מהנדס העיר (אישור עקרוני לקידום תכנית התחדשות עירונית),הנדרש לצורך הגשת הבקשה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

לאחר קבלת מכתב מהנדס העיר, עליכם להגיש את הבקשה באופן עצמאי באתר הרשות הממשלתית.

 שימו לב –  במידה שהתוכנית כבר נדונה בוועדה המקומית, ניתן לצרף את החלטת הוועדה במקום מכתב הסכמת מהנדס העיר.

בכל שכונה בירושלים קיים מינהל קהילתי, המהווה מרכז חיים חברתי וקהילתי עבור קהילת השכונה ומכיר את הצרכים ואת המענים השכונתיים. ברוב המינהלים הקהילתיים פועלת קבוצת פעילים הנקראת "פורום אורבני". מטרת הפורום הינה שמירה על האינטרסים השכונתיים ביחס לתוכניות המקודמות בשכונה, בהיבטי התכנון והתפעול. את הפורום האורבני מוביל המתכנן השכונתי וביחד הם בוחנים את התוכניות ומעבירים את חוות דעתם לגורמים המקצועיים הרלוונטיים בעירייה. חוות דעת זו ניתנת לאחר שאדריכל המיזם, מטעם החברה היזמית, הציג את התכנון לפורום האורבני. יש לפנות למתכנן השכונתי לתיאום מפגש זה.

לדרישות העמידה בתנאי הסף ראו המידע המלא באתר מינהל התכנון.

לנוהל תנאי סף, לחץ כאן.

לנספח 1 – נוהל תנאי סף, לחץ כאן.

לנספח 2 – הליך קליטה ותנאי סף, לחץ כאן. 

עם עמידת התכנית בתנאי הסף, וכחלק מההיערכות לקראת דיון בוועדה המקומית, נכתבת על ידי המחלקה לעבודה קהילתית בעירייה, חוות דעת חברתית הבוחנת את ההליכים החברתיים: הסמכת נציגות קיום כנסים ושקיפות המידע.

לצורך הכנת חוות הדעת על היזם להגיש דו"ח חברתי שלב 2. בנוסף, עליו להגיש התייחסותו להנחיות החברתיות שניתנו לו לאחר הדיון בפורום ההתחדשות העירונית והגשת דו"ח חברתי שלב 1.

במסגרת הכנת חוות הדעת נציגי העיריה יוצרים קשר עם בעלי דירות ושומעים מהם על המצב החברתי במתחם.

חוות הדעת שניתנת על ידי המחלקה לעבודה קהילתית בעיריית ירושלים כוללת הנחיות, המלצות ותנאים להפקדה ולהיתר התוכנית.

לאחר העמידה בתנאי הסף וטרם הדיון בוועדה המקומית, מומלץ לקיים כנס לבעלי הדירות לשם הצגת התכנון העדכני כפי שהוגש לוועדה המחוזית.

מומלץ לקבל מבעלי הדירות את חוות דעתם על התכנון ולהזמין את חברי הנציגות להשמיע קולם ולהשתתף בדיון הוועדה המקומית.

יש להעלות את פרטי הכנס למערכת גט-סטטוס בצירוף: ההזמנה, הפרוטוקול ורשימת המשתתפים.

בהתאם למדיניות הוועדה המקומית ירושלים, מוצגת בדיונים גם העבודה החברתית שנעשתה במתחם עד למועד הדיון.

על היזם להגיע לדיון הוועדה המקומית עם מצגת, הכוללת אפיון של אוכלוסיית המתחם ופירוט תהליך הליווי החברתי שבוצע על ידו אל מול בעלי הדירות.

לוועדה המקומית מוזמנים גם חברי נציגות ובעלי דירות.

המלצת הוועדה המקומית כוללת בתוכה התייחסות למרכיבים החברתיים, שלעיתים ירשמו כתנאי להפקדת התכנית.

טרום הפקדה 

לאחר דיון להפקדה בוועדה המחוזית וקבלת החלטת הועדה המפורטת, וטרם הפקדת התכנית, יש לעדכן את בעלי הדירות בכל שינוי שנעשה בתכנון.

על היזם לקיים כנס לבעלי הדירות, לצורך הצגת השינויים בתכנית שתופקד ולמענה על שאלותיהם.

מומלץ להזמין לכנס זה את אדריכל בעלי הדירות, עורך הדין ואנשי מקצוע רלוונטיים נוספים בהתאם לשינויים שנעשו.

בתקופת ההפקדה להתנגדויות 

יש לתאם מול המינהל הקהילתי המקומי, כנס שיתוף ציבור לכלל תושבי השכונה.

שימו לב – כנס זה אינו מחליף את חובת היזם לכנס את בעלי הדירות במתחם לעדכון בדבר השינויים התכנוניים.

לנוהל ההכרזה המלא, לחץ כאן.

את הבקשה יש לבצע דרך אתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מומלץ לפנות למנהלת להתחדשות עירונית ולמחלקה לעבודה קהילתית לתיווך בין קבוצת המתנגדים במתחם לבין החברה היזמית, זאת על פי המלצת מהנדס העיר ובטרם תהליך הדיון בהתנגדויות.

בשלב זה, יוצע הליך גישור בין בעלי הדירות לבין החברה היזמית. במסגרת הליך הגישור נציגי המנהלת והמחלקה יקיימו פגישה ראשונית עם כל אחד מהצדדים
כדי לשמוע את טענותיהם ולבנות תוכנית התערבות מומלצת.

אם חלפו יותר משלוש שנים מתחילת הפעילות במתחם, יש לקיים כנס הסמכה מחודשת לנציגות, לצורך חיזוק האמון מול התושבים לטובת קידום המיזם.

דגשים של אגף פיתוח ליזמים:

 ללא תצ"ר מאושר וחתום על ידי יו"ר הוועדה וכשרה לרישום במפ"י, לא ניתן יהיה להתקדם לפתיחת תיק מידע. 

 על היזם לוודא שצוות האדריכלים מטעמו מכיר את סט המסמכים שלהלן:

• לדף הנחיות של מחלקת איכות סביבה, לחץ כאן
• למדריך אדריכל העיר לעריכת בקשות להיתר בניה, לחץ כאן
• להנחיות מרחביות עד 10 קומות, לחץ כאן
• למדריך בנייה גבוהה באבן בירושלים, לחץ כאן
• למסמך הנחיות מטעם מחלקת אגף רישוי, לחץ כאן

באחריות היזם להשתתף בישיבות החודשיות וכן ביתר הישיבות שיתואמו לתכנית.

למידע נוסף על תהליך הגשת הבקשה באתר העירוני, לחץ כאן. 

-על מנת שבקשת המידע להיתר תיקלט ויופק מידע להיתר כמבוקש תוך 30 ימי עבודה, על הבקשה למידע לעמוד בתנאים מוקדמים, ביניהם דרישה להצגת 80% הסכמות.

-רק עורך הבקשה להיתר רשאי להגיש בקשה לתיק מידע להיתר.

לתשומת ליבכם – מתווה הפטור הנוכחי מגיע אל סיומו ב-30.4.2027.

בקשה לפטור מהיטל ההשבחה תוגש על ידי היזם לעת פתיחת תיק רישוי.

שימו לב כי תנאי להגשת הבקשה הינו הצגת הכרזה בתוקף על מתחם פינוי בינוי.

(מי שטרם טיפל בהכרזה מוזמן ליצור עמנו קשר לקבלת הנחיות – [email protected])

להגשת טופס בקשה לפטור מהיטל השבחה ומסמך הנחיות לחץ כאן.

להחלטת מועצת העיר המלאה לחץ כאן.

למפת אזורי הפטור לחץ כאן.

למפה הדינמית המציגה את אזורי הפטור לחץ כאן. ב"חיפוש שכבה" יש לכתוב "היטל השבחה" ותפתח מפה המציגה את השכונות בהן ניתן פטור מהיטל השבחה בתוכניות פינוי בינוי.

עדכון המחלקה לעבודה קהילתית והמנהלת לפני הפינוי כדי להתארגן לסיוע בפינוי קשישים ומתן מענים.