תהליך של התחדשות עירונית, מיועד לחדש מבני מגורים ותיקים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. פרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים וותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם.

פרויקט ההתחדשות העירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיבן, לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם.

בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת, או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה. זאת כאשר כלל עלויות הפרויקט מושתות על היזם.

מימוש הפרויקטים תלוי בראש ובראשונה בהסכמתם של בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.

קידום תהליכי התחדשות עירונית אפשרי עבור מבני מגורים, אך גם עבור מבני ציבור ומבני משרדים, תעסוקה ומסחר.

גם פינוי בינוי וגם תמ"א 38 הם תהליכים של התחדשות עירונית.

בפינוי בינוי הורסים מבנה או מספר מבנים ובמקומם מקימים מבנים חדשים, עם מספר רב יותר של דירות, ולרוב בתוספת של שטחים לטובת הציבור, כמו מבני ציבור או פארקים. לפינוי בינוי נדרש מינימום של 24 יחידות דיור במצב הקיים (לפני ההריסה).

תמ"א 38 מיועדת לבניין בודד, ללא מינימום יחידות דיור. את הבניין הבודד ניתן לחזק (תמ"א 38/1 – חיזוק), או להרוס ולבנות מחדש (תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה). כך או כך, בתמ"א 38 יתווספו יחסית מעט דירות חדשות ולרוב לא יתווספו שטחים ציבוריים.

המדיניות העירונית בירושלים קובעת, כי התמורה המרבית לדירה החדשה, "דירת התמורה", בפינוי בינוי תהיה:
תוספת של עד 25 מ"ר.
תוספת של מרפסת.
תוספת של ממ"ד.
חניה אחת צמודה לדירה.
מחסן.

בנוסף לתמורות האלו, מקובל לדרוש תמורות בשווי כסף, כגון קרן תחזוקה לדיירים חוזרים, בנייה במפרט טכני גבוה, בנייה לפי תקן בנייה ירוקה ברמה של שלושה כוכבים או יותר (לחיסכון עתידי בעלויות החשמל, המים והתחזוקה של הדירה).

בעמוד "מידע לתושבים" ניתן למצוא את כללי האצבע והשלבים לקידום פינוי בינוי בצורה מיטבית.
הטיפ החשוב ביותר – לא חותמים לפני שמתייעצים! גם אם הציעו לכם הצעה מפתה במיוחד, הכי חשוב, קודם כל, להתייעץ איתנו. פינוי בינוי הוא תהליך מורכב, המערב גורמים שונים בעלי אינטרסים שונים (בעלי דירות, יזם ורשות מקומית – עירייה). חשוב מאוד שתדעו את זכויותיכם, את הכללים וההנחיות ואת הצעדים שיבטיחו קידום הליך מיטבי, בזמן המהיר ביותר ובמינימום קשיים או מכשולים בדרך.

מארגן הוא אדם או חברה המסייעים לבעלי הדירות להתארגן (בין היתר, להסמיך נציגות בעלי דירות ולבחור עורך דין המייצג את בעלי הדירות) ומחתימה אותם על הסכם ארגון. המארגן לרוב אינו הגורם אשר יתכנן ויבצע את פרויקט. בהמשך הדרך ילווה את כניסת היזם למתחם.

יזם הוא הגורם המתכנן, המממן והמבצע של פרויקט. מול היזם חותמים בעלי הדירות על החוזה הסופי.

הסכם ארגון ("נון-שופ" /בלעדיות):
מסמך שבו בעלי הדירות מעניקים למארגן או ליזם את הסמכות לבצע בשמם בדיקות אל מול גורמי התכנון ואף לקדם תכנון מטעמם. על ההסכם להיות מוגבל בזמן ואינו מחייב חתימה על חוזה סופי.

חוזה סופי (הסכם מכר):
בחוזה זה אתם מוכרים ליזם את הזכויות על הבית שלכם ומתוקפו נרשמת הערת אזהרה בטאבו לטובת היזם. בהסכם זה נקבעות התמורות והערבויות הבנקאיות שמציע לכם היזם. זהו מסמך משפטי מעמיק ומחייב.

ניתן לקרוא עוד על לוחות הזמנים לתוקפו של הסכם ארגון וחוזה סופי, תנאים לביטול חוזה סופי, ועוד בקישור תהליך התחדשות עירונית

תקן שמאי לבדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, הנערך לרוב ע"י החברה היזמית המקדמת את הפרויקט, באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה. מסמך זה נכלל במסמכי התכנית המוגשים למוסדות התכנון, כחלק מקידום התכנית. בירושלים, מקובל לדרוש עמידה ברווח מינימלי של כ-17% מעלויות הפרויקט.

התקן לוקח בחשבון, מצד אחד, את הוצאותיו הצפויות של היזם, כגון: תשלום ליועצים, תכנון, תמורות לבעלי הדירות, ערבויות, עלויות הבנייה, ועוד, ומצד שני, מעריך את ההכנסות הצפויות של היזם ממכירת הדירות החדשות.

מטרת הרווח היזמי המינימאלי היא לוודא, כי ליזם יכולת כלכלית לבצע את הפרויקט, תוך מזעור הסיכונים הצפויים במהלך הדרך.

התקן מסייע לעירייה ולמוסדות התכנון לקבוע את זכויות הבנייה שהיזם זכאי להן במסגרת הפרויקט (מספר הקומות של הבניין החדש, היקף הבנייה, דירות להשכרה, מבני ציבור ועוד).

היחס בין מספר יחידות הדיור החדשות שייבנו לבין מספר יחידות הדיור הקיימות היום.

לדוגמא, מכפיל 1:3 משמעותו – על כל דירה קיימת שהיזם יהרוס, הוא יבנה 3 דירות חדשות: את הדירה הקיימת, המכונה "דירת תמורה", בתוספת 2 דירות נוספות, המכונות "דירות יזם", אותן הוא ימכור ויוכל להשיב לעצמו את הוצאות הקמת הפרויקט, בתוספת רווח יזמי.

"המועד הקובע" הינו התאריך בו האדם הראשון בבניין חתם על ההסכם. ממועד זה מתחילים לחשב את תוקף ההסכם עם היזם, ואת "תקופות הביניים" בהתקדמות הפרויקט.
המועד חייב להיכתב בהסכם, ולהימסר על ידי היזם/החברה המארגנת לבעלי הדירות לפי דרישה.

פתיחת תיק תב"ע – 60% חתימות על הסכם ארגון/חוזה סופי במתחם כולו ו-50% חתימות בכל בניין (בבדיקת הוועדה המחוזית).
סירוב בלתי סביר לעסקה – במידה שמעל ל-66% מבעלי הדירות במתחם חתמו על החוזה הסופי, רשאים היזם ובעלי הדירות להגיש תביעה לבית המשפט כנגד מי שלא חתם*.
*אם ימצא בית המשפט שהסירוב לעסקה אינו סביר, רשאי ביהמ”ש לחייב את המסרב לחתום על העסקה, או לדרוש ממנו תשלום פיצויים בגין אי קיום העסקה.
פתיחת תיק רישוי – 80% חתימות של בעלי הדירות על החוזה הסופי.
קבלת היתר בנייה וביצוע – 100% חתימות של בעלי הדירות על החוזה הסופי.

תוכנית פינוי בינוי אינה תוכנית "רגילה", היא כפופה לחוקים מיוחדים וזכאית להטבות מיוחדות (דוגמת פטור מהיטל השבחה או הענקת זכויות בנייה ייחודיות). על כן, לאחר אישור התוכנית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריזה על התוכנית כתוכנית "פינוי בינוי". מרגע ההכרזה, ניתנת האפשרות להגשת תביעה כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לחתום על עסקת הפינוי בינוי.